Charges impayées

Ooreka Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2018

Sommaire

  • Principe du paiement des charges de copropriété
  • Recours du syndic en cas de charges impayées
  • Récupération des charges impayées à la vente du lot

Le fait d’être propriétaire d’un lot privatif (appartement, cave, parking ou garage) dans un immeuble en copropriété implique l’obligation de payer les charges de copropriété.

Ces charges sont à payer directement au syndic, tous les trimestres, sur la base du budget prévisionnel voté lors de l’assemblée générale.

Mais que se passe-t-il lorsqu’un copropriétaire ne paie pas ses provisions sur charges ? Quels sont les recours du syndic contre le copropriétaire défaillant ?

Principe du paiement des charges de copropriété

Chaque année, lors de l’assemblée générale, l’ensemble des copropriétaires vote le budget prévisionnel.

Ceci permet alors au syndic de déterminer les provisions sur charges qu’il va pouvoir appeler auprès des copropriétaires en vue de payer les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble (article 14-2 loi 10 juillet 1965).

Avant cette date, le syndic adresse à chaque copropriétaire une lettre simple indiquant le montant des charges à payer.

Recours du syndic en cas de charges impayées

Les charges sont considérées comme impayées si elles n’ont pas été réglées par le copropriétaire à cette date d’exigibilité.

Généralement, le syndic envoie une simple lettre de rappel aux copropriétaires qui n’auraient pas réglé les charges à la date d’exigibilité.

Possibilité de mise en place d’un échéancier de paiement

Si le copropriétaire rencontre des difficultés de trésorerie passagère, il peut tout à fait s’adresser au syndic pour évoquer avec lui la possibilité d’un étalement du paiement des charges.

Le syndic peut tout à fait l’accepter en présence d’un copropriétaire de bonne foi, en mettant en place un calendrier ou échéancier de paiement.

Mise en demeure du copropriétaire défaillant

Si la simple lettre de rappel n’a aucun effet, dès que la date d’exigibilité est passée et qu’un copropriétaire n’a pas réglé les charges dues à cette date, le syndic le met en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de payer les sommes dues.

Procédure en référé de recouvrement des charges

Si la mise en demeure n’a pas permis de récupérer les charges impayées, le syndic peut ensuite saisir le Président du tribunal de grande instance, en référé, pour qu’il condamne le copropriétaire défaillant au paiement des charges.

Le juge peut éventuellement ordonner une saisie sur loyer si le copropriétaire loue son bien, c’est-à-dire le prélèvement des charges impayées sur les loyers perçus par le copropriétaire.

Saisie vente du lot du copropriétaire défaillant

S’il n’exerce pas de recours spécifique (référé), le syndic peut également saisir :

  • soit le tribunal d’instance pour un montant de charges à récupérer inférieur à 10 000 € ;
  • soit le tribunal de grande instance pour un montant de charges à récupérer supérieur à 10 000 €.

Le syndic peut demander la saisie du lot du copropriétaire défaillant et sa vente. Les sommes issues de la vente du lot permettent au syndic de récupérer les sommes dues par le copropriétaire.

Pour ce faire, le syndic doit préalablement être autorisé par une décision d’assemblée générale. La voix du copropriétaire débiteur n’est pas prise en compte dans ce vote et le copropriétaire en question ne peut recevoir mandat d’un autre copropriétaire pour le représenter (art. 19-2 loi 10 juillet 1965).

Récupération des charges impayées à la vente du lot

Privilège immobilier du syndicat des copropriétaires en cas de vente judiciaire du lot

En cas de vente judiciaire d’un lot d’un copropriétaire qui n’a pas payé ses charges, le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un privilège immobilier, c’est-à-dire qu’il est prioritaire pour être payé sur le prix de vente, pour les sommes qui lui sont dues par le copropriétaire (art. 19-1 loi 10 juillet 1965).

Recouvrement des charges impayées à la vente amiable du lot de copropriété

Les charges impayées peuvent être récupérées par le syndic à l’occasion de la vente amiable du lot par le copropriétaire débiteur. L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en effet cette possibilité.

Si le copropriétaire qui ne paie pas ses charges vend son lot de copropriété, le syndic en est informé par le notaire en charge de la vente.

Le notaire adresse en effet au syndic un « avis de mutation » par lettre recommandée.

Le syndic peut alors, dans les 15 jours suivant la réception de l’avis de mutation, faire opposition au versement du prix de vente au vendeur pour obtenir le paiement des sommes que le copropriétaire vendeur n’avait pas payées au syndic.

 

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