Copropriété et action en nullité

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

Sommaire

Les copropriétaires ont le droit de contester les décisions prises par l'Assemblée générale. Toutefois, des formalités sont à respecter.

Action en nullité : copropriétaires concernés

Tous les copropriétaires ne peuvent pas intenter une action en nullité contre les décisions d'assemblée générale.

Selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales, doivent, à peine de nullité, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants ».

Ainsi, une action en nullité ne peut être conduite que par les copropriétaires :

  • ayant voté contre la décision prise lors de l'assemblée générale ;
  • absents le jour de la réunion de l'assemblée générale et n'ayant pas été représentés une tierce personne.

Il résulte de ce texte qu'un copropriétaire qui a approuvé une décision de l'assemblée générale ne peut pas ensuite en demander l'annulation. Il peut malgré tout contester la décision si son consentement a été bafoué.

Consulter la fiche pratique Ooreka

Copropriété et action en nullité : différents cas

L'action en nullité est une procédure lourde. L'irrégularité que vous devez prouver doit être suffisamment grave pour justifier l'annulation de la décision.

Deux types de formalités peuvent entraîner l'annulation si elles ne sont pas respectées : l'information préalable et la tenue de l'assemblée.

L’information préalable

Elle permet aux copropriétaires d'avoir le temps de s'organiser, d'être prêts pour les réunions. Plusieurs éléments peuvent constituer une enfreinte à la nécessité d'information préalable :

  • le non-respect du délai de convocation à l'assemblée, délai de 21 jours minimum qui laisse aux copropriétaires le temps de se préparer aux réunions ;
  • l'absence d'ordre du jour dans la convocation ;
  • l'absence d'un des documents obligatoires (état financier du syndic, projet de budget, etc.) accompagnant la convocation à l'assemblée.
Télécharger le document Ooreka

La tenue de l'assemblée

Certains éléments survenus pendant l'assemblée peuvent engendrer une annulation des décisions :

  • le non-respect ;
  • l'exclusion d'un copropriétaire lors de la réunion ou une décision qui ne respecte pas le règlement de copropriété.

Dans les faits, une action en nullité peut être intentée si la décision incriminée porte sur l'intérêt d'un copropriétaire ou sur l'ensemble de la copropriété.

L'influence de la décision sur le mode de vie des copropriétaires doit également être prouvée.

Démarches pour intenter une action en nullité en copropriété

Pour mener à bien votre action, certaines formalités sont à accomplir :

  • déposer au tribunal de grande instance une assignation c'est-à-dire le document qui oblige le syndicat de copropriété à comparaître devant la justice ;
  • se faire représenter par un avocat et avancer les frais de procédure ;
  • justifier le fondement juridique de la contestation (l'avocat est là pour vous aider).

Exemple

Un copropriétaire estime que les travaux d'amélioration votés par l'assemblée générale sont trop importants : il souhaite faire annuler la décision pour ne pas avoir à payer des charges qu'il juge inutiles. Comment procède-t-il ?

Il doit saisir le tribunal de grande instance dans les 2 mois qui suivent la décision de l'assemblée générale.

Le juge si les travaux d'amélioration sont justifiés et si l'augmentation des charges est établie équitablement entre les copropriétaires.

Copropriété

Copropriété : votre guide gratuit à télécharger

Vous trouverez au sein de ce guide rédigé par des auteurs spécialisés :

  • Une vision complète pour comprendre le sujet
  • Les infos essentielles sur le fonctionnement d'une copropriété
  • Les organes de contrôle, le syndic et les charges
Télécharger mon guide