Copropriété et action en nullité

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en janvier 2022

Sommaire

Les copropriétaires ont le droit de contester les décisions prises par l'assemblée générale. Toutefois, des formalités sont à respecter.

Action en nullité : copropriétaires concernés

Tous les copropriétaires ne peuvent pas intenter une action en nullité contre les décisions d'assemblée générale. Selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants ».

Ainsi, une action en nullité ne peut être conduite que par les copropriétaires :

  • ayant voté contre la décision prise lors de l'assemblée générale ;
  • absents le jour de la réunion de l'assemblée générale et n'ayant pas été représentés par une tierce personne.

Il résulte de ce texte qu'un copropriétaire qui a approuvé une décision de l'assemblée générale ne peut pas ensuite en demander l'annulation.

Il peut malgré tout contester la décision si son consentement a été bafoué.

Face à la crise sanitaire, l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 a posé, à compter du 1er juin 2020, plusieurs règles dérogatoires, et notamment :

  • la possibilité pour le syndic de prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence ;
  • la possibilité pour un mandataire de recevoir plus de trois délégations de vote, à condition que le total des voix dont il dispose lui-même et celles de ses mandants n’excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires ;
  • la possibilité, pour le syndic, de décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique.
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Copropriété et action en nullité : différents cas

L'action en nullité est une procédure lourde. L'irrégularité que vous devez prouver doit être suffisamment grave pour justifier l'annulation de la décision. Deux types de formalités peuvent entraîner l'annulation si elles ne sont pas respectées : l'information préalable et la tenue de l'assemblée.

L’information préalable

Elle permet aux copropriétaires d'avoir le temps de s'organiser, d'être prêts pour les réunions. Plusieurs éléments peuvent constituer une enfreinte à la nécessité d'information préalable :

  • le non-respect du délai de convocation à l'assemblée, délai de 21 jours minimum qui laisse aux copropriétaires le temps de se préparer aux réunions ;
  • l'absence d'ordre du jour dans la convocation ;
  • l'absence d'un des documents obligatoires (état financier du syndic, projet de budget, etc.) accompagnant la convocation à l'assemblée.
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La tenue de l'assemblée

Certains éléments survenus pendant l'assemblée peuvent engendrer une annulation des décisions :

  • le non-respect ;
  • l'exclusion d'un copropriétaire lors de la réunion ou une décision qui ne respecte pas le règlement de copropriété.

Dans les faits, une action en nullité peut être intentée si la décision incriminée porte sur l'intérêt d'un copropriétaire ou sur l'ensemble de la copropriété. L'influence de la décision sur le mode de vie des copropriétaires doit également être prouvée.

Démarches pour intenter une action en nullité en copropriété

Pour mener à bien votre action, certaines formalités sont à accomplir :

  • déposer au tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance) une assignation c'est-à-dire le document qui oblige le syndicat de copropriété à comparaître devant la justice ;
  • se faire représenter par un avocat et avancer les frais de procédure ;
  • justifier le fondement juridique de la contestation (l'avocat est là pour vous aider).

Exemple

Un copropriétaire estime que les travaux d'amélioration votés par l'assemblée générale sont trop importants : il souhaite faire annuler la décision pour ne pas avoir à payer des charges qu'il juge inutiles. Comment procède-t-il ?

Il doit saisir le tribunal judiciaire dans les 2 mois qui suivent la notification du procès-verbal d'assemblée par le syndic. Si les travaux d'amélioration sont justifiés et si l'augmentation des charges est établie équitablement entre les copropriétaires, le juge rejette la demande d'annulation.

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