Travaux urgents copropriété

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

Sommaire

La réalisation de travaux sur les parties communes d’un immeuble en copropriété doit préalablement être décidée par les copropriétaires, en assemblée générale (AG). Dès lors, le syndic ne peut en principe prendre l’initiative, seul, de faire réaliser de travaux sans y être préalablement autorisé.

Mais lorsque la sauvegarde de l’immeuble l’impose, des travaux urgents de copropriété peuvent s’avérer nécessaires sans devoir attendre la tenue de l’assemblée générale. Dans ce cas, exceptionnellement, le syndic doit faire exécuter les travaux, de sa propre initiative, sans attendre d’y être autorisé par les copropriétaires.

Travaux urgents en copropriété : quels sont-ils ?

La loi ne définit pas précisément ce que sont les travaux urgents de copropriété. Elle précise seulement que ce sont des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Les tribunaux ont toutefois été amenés à préciser ce qu’il faut entendre par « travaux urgents ».

Ainsi, ont été jugés comme étant des travaux urgents de copropriété :

  • la réparation ou le remplacement d’une chaudière collective ;
  • les travaux permettant de remédier à de graves problèmes de chauffage ;
  • la réparation de l’étanchéité d’une toiture terrasse ;
  • la réparation d’un mur séparatif qui s’écroule.

Il y a donc urgence quand la salubrité, la solidité de l’immeuble, la sécurité des biens et des personnes sont en jeu.

Travaux urgents de copropriété : obligation du syndic de les faire exécuter sans autorisation préalable

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

En dehors de ce cas, si les travaux ne sont pas justifiés par la sauvegarde de l’immeuble, le syndic ne peut faire exécuter de travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

La tâche du syndic n’est donc pas simple car il lui incombe d’apprécier le caractère urgent ou non. Sa responsabilité peut être alors engagée :

  • s’il fait entreprendre des travaux de sa propre initiative alors que la sauvegarde de l’immeuble ne l’exige pas ;
  • au contraire, s’il fait réaliser des travaux sans autorisation de l’assemblée générale alors que la sauvegarde de l’immeuble n’est pas en jeu.

Démarches à effectuer par le syndic en cas de travaux urgents de copropriété

Si les travaux sont effectivement urgents, le syndic doit les faire réaliser sans attendre la réunion de l’assemblée générale. Mais cela ne le dispense pas de certaines formalités.

En effet, en application de l’article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic doit :

  • informer les copropriétaires de l’exécution des travaux (courrier, mail, affichage, avis dans les boites aux lettres, etc.) ;
  • convoquer immédiatement une assemblée générale.

En effet, les copropriétaires doivent a posteriori valider le devis et les travaux réalisés par vote en assemblée générale, à la règle de majorité applicable.

Le financement des travaux urgents : provision

En vue de l’ouverture de chantier et de son approvisionnement, le syndic peut demander aux copropriétaires, sans que l’AG l’y autorise préalablement, le versement d’une provision. Il doit d’abord prendre l’avis d s’il en existe un.

La provision ne peut être supérieure à 1/3 du montant du devis estimatif des travaux.

Le syndic ne peut demander ensuite de nouvelles provisions aux copropriétaires que si l’AG qu’il a immédiatement convoquée l’autorise à appeler de nouvelles provisions.

Exceptionnellement, en cas de travaux urgents, l’assemblée générale peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur les fonds de travaux au financement des travaux urgents (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).

Les risques pesant sur le syndic en cas de travaux urgents

Pour le syndic comme pour les copropriétaires, effectuer des travaux dans l'urgence présente des risques. Le syndic n'a, en effet, pas toujours le temps de faire jouer la concurrence et de bien comparer les devis. Il peut donc être lésé financièrement et, par là même, léser les copropriétaires, et ces derniers peuvent se retourner contre lui.

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