Compte séparé pour le syndic

Ooreka Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2018

Sommaire

  • Compte séparé du syndic : une obligation ?
  • Avantages du compte séparé pour la copropriété

Le compte séparé est en principe un mode de gestion obligatoire pour une copropriété, principe auquel il est possible de déroger par décision expresse de l'assemblée générale. La loi ALUR du 24 mars 2014 a supprimé cette possibilité de dérogation pour les copropriétés de plus de 15 lots. Pour ces copropriétés, le compte séparé est donc obligatoire.

Pour les copropriétés de 15 lots ou moins, pourtant majoritaires, nombreux sont les syndics réfractaires à l'ouverture d'un compte séparé. D'autres ne le font qu'en contrepartie d'une majoration importante de leurs honoraires, s'ils sont professionnels. Pourtant, le compte séparé présente de nombreux avantages.

Compte séparé du syndic : une obligation ?

Compte séparé obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 lots

Pour les copropriétés comportant plus de 15 lots à usage de logements, la loi ALUR du 24 mars 2014 rend obligatoire l'ouverture par le syndic d'un compte séparé par copropriété (autant de comptes que de copropriétés à gérer). Le syndic verse sur ce compte toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat (article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Le syndic ne peut facturer au syndicat des copropriétaires l'ouverture du compte séparé, même si dans la pratique le syndic augmente ses honoraires pour couvrir les frais d'ouverture. Le syndic choisit l'établissement bancaire de son choix. Si les copropriétaires veulent ouvrir le compte séparé dans un établissement bancaire autre que celui choisi par le syndic, ils doivent voter en assemblée générale à la majorité de l'article 25.

Les intérêts produits par le compte séparé sont acquis au syndicat des copropriétaires.

Possibilité de dérogation au compte séparé pour les copropriétés de 15 lots ou moins

Bien que le principe soit l'ouverture par le syndic d'un compte séparé au nom de la copropriété, l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi SRU, dispense de cette obligation les copropriétés comportant 15 lots principaux ou moins. Par lots principaux, il faut entendre les logements, les commerces et les bureaux. Ne sont pas pris en compte les caves, garages et autres parkings qui constituent des lots accessoires.

Cette possibilité de dispense est tout de même soumise à conditions :

  • Copropriétés gérées par un syndic professionnel : seules les copropriétés de 15 lots principaux ou moins, gérées par un syndic professionnel soumis à la loi Hoguet, peuvent bénéficier de cette dérogation au principe d'ouverture d'un compte séparé. Lorsque le syndic est non professionnel, il est impossible d'obtenir une dispense de la part de l'assemblée générale : il est obligé d'ouvrir un compte séparé. Cette obligation permet de ne pas confondre les fonds du copropriétaire chargé de la gestion de la copropriété et les fonds de la copropriété.
  • Dérogation votée en assemblée générale : le syndic professionnel ne peut être dispensé d'ouvrir un compte séparé que s'il y est autorisé par les copropriétaires par décision de l'assemblée générale. Le vote s'effectue alors à la majorité absolue de l'article 25 et le cas échéant à la majorité simple de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
  • Compte unique avec sous-compte : pour les copropriétés de 15 lots ou moins ayant autorisé le syndic professionnel à ne pas ouvrir de compte séparé, ce dernier a l'obligation de faire apparaître sur le compte unique un sous-compte pour chaque copropriété qu'il gère. Ce sous-compte permet l'individualisation comptable des versements et prélèvements du syndicat des copropriétaires.

Le syndic doit transmettre au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques du sous-compte, dès qu'il les reçoit. 

Avantages du compte séparé pour la copropriété

Un compte séparé offre une plus grande transparence aux copropriétaires et permet une gestion optimale de la copropriété. Il rend également possible :

  • un meilleur contrôle de la gestion des comptes par le syndic : les copropriétaires peuvent ainsi suivre les devis, l'état des paiements, les dettes, etc. ;
  • une transparence totale : le syndic ne peut pas refuser l'accès aux comptes ;
  • de vérifier le bon travail de votre syndic, notamment en ce qui concerne les impayés ;
  • d'avoir une sécurité en cas de défaillance du syndic : le compte est dissocié de celui des autres copropriétés gérées par le syndic et n'est pas immobilisé en cas de litige.

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