Diviser une copropriété

À jour en Octobre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Getty Images / a40757

En vue de faciliter la gestion des copropriétés de grande taille et d'apporter des solutions aux copropriétés en difficulté, la loi du 10 juillet 1965 (art. 28) permet de diviser des copropriétés existantes pour détacher de celles-ci soit une propriété unique, indépendante, soit une nouvelle copropriété de taille plus restreinte. Ce processus de division s'appelle la scission de copropriété.

Alors que la scission était jusqu'ici réservée aux copropriétés composées de plusieurs bâtiments et dont la division du sol est possible, la loi Alur du 24 mars 2014 a étendu la possibilité de division aux ensembles immobiliers complexes. Ils peuvent désormais faire l'objet d'une division en volumes.

Diviser une copropriété : définir la scission

La scission de copropriété est le mécanisme qui permet de diviser une copropriété existante en retirant de celle-ci un ou plusieurs bâtiments.

Ceci afin de détacher de cette copropriété d'origine soit une propriété unique, indépendante, appartenant à un seul propriétaire soit une nouvelle copropriété séparée de taille plus restreinte.

Conditions pour diviser une copropriété

Pour pouvoir diviser une copropriété, deux conditions sont requises :

  • La copropriété doit être constituée de plusieurs bâtiments.
  • La division en propriété du sol doit être réalisable : tout ce qui est construit sur le terrain de la propriété, au-dessus et en-dessous du sol, lui appartient.

Bon à savoir : certaines parties communes indivisibles peuvent subsister comme les canalisations, les voies d'accès, la toiture, etc.

Étapes de la scission

Demande de scission

L'initiative de la division d'une copropriété peut être donnée à :

  • un propriétaire unique d'un ou de plusieurs lots (dans ce cas, il établit sa demande auprès du syndic pour obtenir une convocation de l'assemblée générale, par lettre recommandée avec accusé de réception) ;
  • des copropriétaires d'un ou de plusieurs bâtiments.

Décisions à prendre par l'assemblée générale de la copropriété initiale

L'assemblée générale de la copropriété initiale doit d'abord autoriser la scission de copropriété. Le vote s'effectue à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 loi 10 juillet 1965).

La même assemblée générale fixe ensuite, à la même majorité de vote, les conditions juridiques, matérielles et financières de la scission. Elle doit, entre autres, déterminer :

  • le mode de gestion des équipements communs qui sont indivisibles comme par exemple le chauffage central collectif ;
  • les attributions des équipements communs divisibles ;
  • les conditions nécessaires pour dissoudre le syndicat initial.

L'assemblée générale du syndicat initial peut décider, à l'article 24, de créer une union de syndicat pour créer, gérer et entretenir les équipements communs qui ne peuvent pas être divisés.

Création des nouveaux syndicats et nouvelle répartition des charges

La division entraîne la dissolution du syndicat initial en même temps que la création des syndicats des nouvelles copropriétés séparées (sauf cas du détachement d'une propriété unique et indépendante).

Les nouveaux syndicats en cours de création doivent être convoqués au cours d'une réunion de l'assemblée générale pour :

  • adapter le règlement de copropriété initial ou adopter un nouveau règlement de copropriété ;
  • déterminer la nouvelle répartition des charges.

Ces modifications sont votés à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Répartition des créances

La scission emporte répartition des créances et des dettes. Le principe de répartition est le suivant.

Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché.

Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.

Actes notariés constatant la scission de copropriété

La scission prend effet seulement après vote de l'ensemble des décisions précitées. Le notaire établit alors les actes notariés nécessaires :

Ces actes sont signés par le syndic auquel les copropriétaires ont donné pouvoir lors de l'assemblée générale ayant autorisé la scission.

Diviser une copropriété en volumes

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, il est possible de diviser une copropriété existante en volumes.

Conditions de la division en volumes

L'ensemble immobilier doit comporter :

  • soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle ;
  • soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents. Ces entités doivent permettre une gestion autonome.

Attention : la division en volume ne peut être utilisée pour un bâtiment unique.

Autorisations du maire et du Préfet

La division en volumes doit être précédée ;

  • de l'avis du Maire de la Commune de situation de l'ensemble immobilier ;
  • de l'autorisation du Préfet (l'avis du Préfet est réputé favorable s'il ne se prononce pas dans les deux mois.)

Procédure de division en volumes

La procédure à suivre pour diviser une copropriété en volumes est la même que la scission de copropriété : décisions à prendre par l'assemblée générale de la copropriété initiale, création de nouveaux syndicats, nouvelle répartition des charges, actes notariés.

Comme pour la scission de copropriété, l'assemblée générale du syndicat initial peut décider de créer une union de syndicat pour créer, gérer et entretenir les équipements communs qui ne peuvent pas être divisés. Cette décision est en revanche prise à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Besoin d'un syndic pour votre copropriété ?

Demander un Devis Gratuit


Pour aller plus loin



Tatie Jeanine n’aura plus le dernier mot

En vous inscrivant, profitez en exclu de nos services gratuits :

(Promis, on ne vous spammera pas)

OK
Surveillez votre boite mail, vous allez bientôt recevoir notre newsletter !