Rôle du syndic

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en novembre 2021

Sommaire

Vous habitez en copropriété ou ce sera bientôt le cas. Vous constatez la présence d'un syndic, désigné par l'assemblée générale des copropriétaires. Quel est son rôle ? Faisons le point maintenant. 

Rôle du syndic : principes généraux d'organisation de la vie en copropriété 

Les règles afférentes à la vie en copropriété sont fixées par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret n° 67-223 du 17 mars 1967. La vie du syndicat des copropriétaires est organisée autour d'un texte fondateur propre à chaque immeuble : le règlement de copropriété

Le syndicat des copropriétaires est composé de l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble (ou d'un ensemble immobilier). Il a la personnalité civile (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic est l'organe nommé pour le représenter auprès des tiers.

Le syndic peut être :

  • non professionnel ou « bénévole » ;
  • professionnel.

Toutes les copropriétés régies par la loi du 10 juillet 1965 doivent se doter d'un syndic. En cas d'absence, des procédures de désignation de syndic judiciaire ou d'administrateur provisoire doivent être engagées. Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires n'est pas dépossédé de ses pouvoirs : l'article 17 de la loi précitée rappelle qu'il prend ses décisions en assemblée générale et que le syndic est chargé de leur exécution. 

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019) prévoit qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic :

  • dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions : la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque ;
  • dans le délai d'un mois : l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots dans un format téléchargeable et imprimable ;
  • dans le délai de deux mois suivant l'expiration de ce dernier délai : l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Dans l’objectif d’éviter que des copropriétés se retrouvent sans gestionnaire en raison de la crise sanitaire, les contrats de syndic qui expirent entre le 29 octobre et le 31 décembre 2020 inclus sont reconduits de plein droit dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale doit intervenir avant le 31 janvier 2021 au plus tard.

Le renouvellement automatique n’a toutefois pas lieu si l’assemblée générale a désigné un nouveau syndic avant le 19 novembre avec un contrat prenant effet rétroactivement au 29 octobre 2020 (Ordonnance n° 2020-1400 du 18/11/2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés, JO du 19).

Administration de la copropriété et rôle du syndic

Le syndic est chargé de faire respecter le règlement de copropriété. La liste précise de ses obligations est citée par l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Depuis le 1er juin 2020, le président du conseil syndical sur délégation de l’assemblée générale des copropriétaires peut agir à l’encontre du syndic en cours de mandat pour inertie ou carence du syndic (article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

À titre principal, on peut relever les missions suivantes : 

  • Veiller à la sécurité et à la tranquillité des occupants de l'immeuble et intervenir en cas d'infraction au règlement. 
  • Administrer l'immeuble, « pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ».
  • Se charger de l'exécution des travaux décidés en assemblée générale et de leur suivi. En vertu de cette responsabilité, il peut également engager des travaux seul, en cas d'urgence manifeste, charge à lui de les faire ratifier par la suite par une assemblée générale de la copropriété.
  • Gérer en tant qu'employeur l'éventuel gardien ou concierge au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires.
  • Représenter le syndicat des copropriétaires en justice, en défense ou en demande. 

À compter du 1er janvier 2022, le syndic aura l'obligation d'informer les copropriétaires des règles locales applicables en matière de tri sélectif des ordures ménagères et des modalités d'accès aux déchetteries dont dépend la copropriété. Ces renseignements devront être affichés de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères et être transmis au moins une fois par an aux locataires occupants et copropriétaires (loi n° 2020-105 du 10 février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l'économie circulaire).

Rôle du syndic : gestion financière et comptable

Le syndic est chargé de l'administration financière de la copropriété. Il établit le budget prévisionnel qui sera validé par l'assemblée générale. Il est tenu, depuis la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires et d'y verser toutes sommes afférentes à l'immeuble.

Il procède aux appels de charges auprès des copropriétaires et veille au bon règlement de chacun. Il assure, le cas échéant, le recouvrement. 

Il est chargé de la comptabilité de la copropriété et de la présentation des comptes annuels lors de l'assemblée générale : ceux-ci sont alors approuvés ou rejetés.

Le syndic n'est pas intouchable : il peut voir sa responsabilité engagée en cas de faute de gestion, détournement de fonds ou autre problème. En pratique, il convient de le révoquer lors d'une assemblée générale et de lui nommer un remplaçant, avec lequel le syndicat des copropriétaires pourra intenter une action en justice.

Depuis le 1er juin 2020, le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic (conciergerie, gardiennage, services à la personne, garderie, etc.) après autorisation expresse de l'assemblée générale. Ces prestations ne peuvent pas figurer dans le contrat de syndic (article 18-1A II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Pour en savoir plus :

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  • Les infos essentielles sur le fonctionnement d'une copropriété
  • Les organes de contrôle, le syndic et les charges
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