Vote à l'unanimité

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

Sommaire

Lors de l'assemblée générale d'une copropriété, certaines décisions recquièrent le vote à l'unanimité. Focus sur ce type de vote.

Vote à l'unanimité : définition

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 régissant les rapports en copropriété fixe trois majorités possibles de vote en assemblée générale :

  • L'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui exige une majorité simple des copropriétaires présents ou représentés.
  • L'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour laquelle il faut une majorité renforcée de l'ensemble des copropriétaires, donc des présents, absents ou représentés.
  • L'article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui exige soit une majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de l'ensemble des copropriétaires, soit l'unanimité, en nombre et en voix, présents, représentés et absents.

L'unanimité visée par l'article 26 de la loi est calculée sur tous les tantièmes de copropriété et non pas seulement ceux des présents ou représentés lors de l'assemblée. Elle est donc très difficile à obtenir.

Décisions soumises au vote à l'unanimité

Le vote unanime prévu par l'article 26 de la loi ne s'applique pas à toutes les résolutions. Il n'est requis que pour les questions les plus importantes :

  • Les décisions qui imposent à un copropriétaire ou plusieurs une modification de la destination de leurs parties privatives ou aux modalités de leur jouissance (la résolution visant à supprimer des murets sur des terrasses privatives dès lors que la suppression rend les terrasses inutilisables par exemple (Cour d'appel de Paris, 14 janvier 1999)).
  • Ceslles qui prévoient la vente de parties communes qu'il est nécessaire de conserver compte tenu de la destination de l'immeuble (la vente des parties communes d'une galerie marchande porte atteinte à la destination du lot du propriétaire d'une boutique dans ladite galerie (Cour d'appel de Riom, 2 septembre 2010)).

Définition : la destination de l'immeuble est évoquée par l'article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Elle est définie par le règlement de copropriété mais dépend également des caractéristiques de l'immeuble, de sa situation, de son exposition...  Cela correspond à la raison d'être de l'immeuble. On retient généralement la typologie suivante : immeuble à usage d'habitation seule, à usage d'habitation et exercice des professions libérales et enfin immeuble à usage d'habitation, exercice des professions libérales et activités commerciales.

Sont également soumis à la règle de l'unanimité, les décisions :

  •  d'installation ou de suppression d'éléments d'équipement ou de service collectifs (la suppression des boites aux lettres, des sonnettes...) ;
  • de modification de la répartition des charges de copropriété (article 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) ;
  • de souscription d'un emprunt collectif pour le compte du syndicat des copropriétaires (article 26-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) ;
  • de suppression du poste de gardien et la vente de la loge appartenant au syndicat des copropriétaires lorsque cela porte atteinte à la destination de l'immeuble.

Sanctions en cas de vote irrégulier

Que faire si la résolution soumise au vote de l'assemblée générale relève de l'unanimité mais est adoptée à une majorité plus faible?

  • Soit, de manière amiable, le syndic reconnaît son erreur et organise très rapidement une assemblée générale afin de revoter la résolution entachée de nullité à la bonne majorité.
  • Soit, à défaut d'accord, vous devez saisir le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble d'un contentieux en contestation d'assemblée générale.

En tant que copropriétaire, il convient d'attendre la réception du procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse. Une fois reçu, vous devrez assigner le syndicat des copropriétaires en nullité de la ou les résolutions. Vous pouvez agir conjointement, avec d'autres copropriétaires.

Si tel est le cas, le juge pourra prononcer la nullité soit de la résolution votée, soit de l'assemblée générale, selon les faits et la demande qui lui est présentée.

Le ou les requérants pourront réclamer des dommages et intérêts en fonction du préjudice subi, ainsi que le remboursement des frais de justice.

Pour en savoir plus :

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