État descriptif de division

Ooreka Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2018

Sommaire

  • État descriptif de division : définition
  • Caractéristiques de l'état descriptif de division
  • Valeur juridique de l'état descriptif de décision
  • Modification de l'état descriptif de division

Le règlement de copropriété d'un immeuble doit comporter un certain nombre d'éléments, parmi lesquels figure l'état descriptif de division.

De quoi s'agit-il exactement ? Le point sur la question.

État descriptif de division : définition

L'état descriptif de division est un document technique établi par un géomètre expert, et qui opère la division d'un d'immeuble en lots. Il attribue un numéro à chaque lot.

Selon les termes de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 (n° 55-1350), il peut être contenu :

  • dans un acte spécialement dressé à cet effet ;
  • dans un règlement de copropriété ;
  • dans un cahier des charges concernant l'organisation de la gestion collective ;
  • dans tout autre acte ou décision judiciaire.

Caractéristiques de l'état descriptif de division

Il est généralement établi lors de la mise en copropriété de l'immeuble qu'il décrit.

Il détaille, avec le règlement de copropriété, le plan des parties communes et celui des parties privatives.

Il est cité par les articles 2 et 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, en tant qu'annexe du règlement de copropriété. 

Il est précisé à cet égard que :

« si le règlement de copropriété comprend un état descriptif de division (...) il doit être rédigé de manière à éviter toute confusion entre ses différentes parties et les clauses particulières au règlement de copropriété doivent se distinguer nettement des autres ».

Ainsi, il identifie et désigne les lots :

  • numéro du lot ;
  • situation du lot (bâtiment, étage, etc) ;
  • dénomination ;
  • accès, etc.

Il détaille les parties privatives pièce par pièce et fixe la quote-part qui y correspond dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales.

Valeur juridique de l'état descriptif de décision

Tout dépend des circonstances et de la présence, ou non, d'un règlement de copropriété.

La jurisprudence est incertaine. Elle confère parfois une valeur contractuelle à ce document, parfois non. 

On peut donc en conclure que le règlement de copropriété prévaut sur l'état descriptif de division

Une décision le met pourtant à égalité avec le règlement de copropriété en réputant qu'il s'agit d'une « convention entre copropriétaires » (Cass. Civ. 3, 15 mai 1973, Bull. Civ. III, n°  341). La Cour de cassation a également jugé que l'état descriptif de division, inclus ou non dans le règlement de copropriété, était un document contractuel (Cass. Civ. 3, 17 mars 1976, D. 1977, 688). 

En tout état de cause, l'état descriptif de division est un indicateur important. Lorsqu'il n'est pas contesté par les parties, ou en l'absence de règlement de copropriété, il peut servir de preuve pour la détermination de l'usage d'un lot (Cass. Civ. 3, 20 mai 2008, D. 2008, 2840, Cass. Civ. 3, 24 mars 1981, JCP 1983, II, 20063). 

Modification de l'état descriptif de division

Lorsqu'une partie commune est vendue et qu'elle devient une partie privative, ou en cas de changement de destination d'un lot, l'état descriptif de division doit être modifié, tout comme le règlement de copropriété.

Sauf exception, la question doit être portée à l'ordre d'une jour d'une assemblée générale de la copropriété

Pour ce faire, le projet de résolution devra être envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception au syndic de l'immeuble, bien avant la tenue de l'assemblée générale. En effet, celui-ci doit avoir matériellement le temps de l'insérer à la convocation adressée aux copropriétaires de l'immeuble (article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). 

La majorité de vote auquel est soumise la question dépend du projet engendrant la modification (travaux, vente, etc). Les frais de modification (intervention du géomètre expert et publication au service de la publicité foncière pour opposabilité) sont le plus souvent à la charge du demandeur. 

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