Obligation de mise en concurrence des syndics

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en janvier 2022

Sommaire

La loi Alur du 24 mars 2014 a créé l'obligation, dans les copropriétés dotées d'un conseil syndical, d'une mise en concurrence systématique des syndics avant leur nomination en assemblée générale. Imposée tous les ans au conseil syndical, cette obligation de mise en concurrence a, depuis, fait l'objet d'assouplissements par la loi Macron du 6 août 2015.

La mise en concurrence imposée au conseil syndical figure désormais à l'alinéa 3 de l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Obligation de mise en concurrence des syndics dans les copropriétés dotées d'un conseil syndical

La loi Alur a instauré l'obligation de mettre en concurrence les syndics pour les copropriétés dans lesquelles a été institué un conseil syndical. En effet, c'est à ce dernier qu'incombe l'obligation d'effectuer cette mise en concurrence des syndics.

À noter que dans les petites copropriétés (5 lots au plus), le syndic n'est pas tenu de constituer un conseil syndical (article 41-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu'issu de de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété).

La mise en concurrence n'est pas obligatoire dans les copropriétés n'ayant pas institué de conseil syndical. L'absence de conseil syndical n'empêche pas un copropriétaire de proposer l'examen de plusieurs contrats de syndic à la prochaine assemblée générale.


Modalités de mise en concurrence des syndics dans le cadre de la loi Alur

La mise en concurrence est imposée pour la nomination d'un nouveau syndic suite à sa révocation ou à un défaut de renouvellement. Elle a lieu quel que soit le montant des honoraires proposés par les syndics mis en concurrence.

Fréquence de la mise en concurrence

La loi Alur avait d'abord imposé une mise en concurrence des syndics toutes les années. Or, cette mesure avait fait l'objet de nombreuses critiques notamment quant à son manque de souplesse. De plus, la loi Alur ne prévoyant pas de sanction en cas de non mise en concurrence, il était à craindre une recrudescence des actions en nullité de la désignation du syndic.

Dès lors, la loi Macron avait assoupli les modalités de mise en concurrence des syndics : depuis le 6 novembre 2015, les conseils syndicaux devaient procéder à la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, tous les 3 ans, avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic.

L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a supprimé la mention du délai. Depuis le 1er juin 2020, la mise en concurrence doit être effectuée « en vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel ».

Mise en concurrence réalisée par le conseil syndical

C'est le conseil syndical qui est chargé de comparer plusieurs contrats de syndics avant la tenue de l'assemblée générale. La mission n'est pas aisée car, pour rappel, les membres du conseil syndical sont bénévoles et non professionnels.

Un copropriétaire, en plus de cette mise en concurrence, peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale l'examen de projets de contrat de syndic. Le copropriétaire doit préalablement communiquer au syndic les contrats qu'il souhaite soumettre à l'assemblée générale.

Possibilité d'un avis écrit du conseil syndical

Le conseil syndical peut émettre un avis écrit sur les différents projets de contrat de syndic qui lui sont soumis. Cet avis, s'il est établi par le conseil syndical, doit être joint à la convocation à l'assemblée générale, avec les projets de contrat de syndic concernés.

Contrat type de syndic pour faciliter la mise en concurrence

Afin notamment de faciliter la comparaison des différents contrats de syndic par les copropriétaires et de les rendre plus lisibles, la loi Alur a prévu la création d'un contrat-type.

En vigueur depuis le 1er juillet 2015, suite à la parution du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, ce contrat-type doit être utilisé par tous les syndics.

Le contrat-type prévoit notamment :

  • l'énumération des prestations incluses dans le forfait de base et la mention des honoraires de gestion courante ;
  • l'énumération des prestations donnant lieu à des honoraires supplémentaires.

Mise en concurrence et portabilité des documents de l'ancien au nouveau syndic

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019) prévoit qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic :

  • dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions : la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque ;
  • dans le délai d'un mois : l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots dans un format téléchargeable et imprimable ;
  • dans le délai de deux mois suivant l'expiration de ce dernier délai : l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Lire l'article Ooreka

Cas de dispense de mise en concurrence des syndics

Le conseil syndical est dispensé de mise en concurrence si l'assemblée générale annuelle qui précède celle qui doit se prononcer sur la désignation du syndic après mise en concurrence obligatoire a décidé d'y déroger par vote à la majorité absolue.

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