Obligation de mise en concurrence des syndics

Ooreka Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2018

Sommaire

  • Obligation de mise en concurrence des syndics dans les copropriétés dotées d'un Conseil syndical
  • Modalités de mise en concurrence des syndics dans le cadre de la loi Alur
  • Cas de dispense de mise en concurrence des syndics

Laloi Alur du 24 mars 2014 a créé l'obligation, dans les copropriétés dotées d'un Conseil syndical, d'une mise en concurrence systématique des syndics avant leur nomination en assemblée générale. Imposée tous les ans au Conseil syndical, cette obligation de mise en concurrence a, depuis, fait l'objet d'assouplissements par la loi Macron du 6 août 2015.

La mise en concurrence imposée au Conseil syndical figure désormais à l'alinéa 3 de l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Obligation de mise en concurrence des syndics dans les copropriétés dotées d'un Conseil syndical

La loi Alur a instauré l'obligation de mettre en concurrence les syndics pour les copropriétés dans lesquelles a été institué un Conseil syndical.En effet, c'est à ce dernier qu'incombe l'obligation d'effectuer cette mise en concurrence des syndics.

La mise en concurrence n'est pas obligatoire dans les copropriétés n'ayant pas institué de Conseil syndical. L'absence de Conseil syndical n'empêche pas un copropriétaire de proposer l'examen de plusieurs contrats de syndic à la prochaine assemblée générale.

Modalités de mise en concurrence des syndics dans le cadre de la loi Alur

La mise en concurrence est imposée pour la nomination d'un nouveau syndic suite à sa révocation ou à un défaut de renouvellement.

Elle a lieu quel que soit le montant des honoraires proposés par les syndics mis en concurrence.

Fréquence de la mise en concurrence

La loi Alur avait d'abord imposé une mise en concurrence des syndics toutes les années.

Or, cette mesure a fait l'objet de nombreuses critiques notamment quant à son manque de souplesse. De plus, la loi Alur ne prévoyant pas de sanction en cas de non mise en concurrence, il était à craindre une recrudescence des actions en nullité de la désignation du syndic.

Dès lors, la loi Macron est venu assouplir les modalités de mise en concurrence des syndics : à compter du 6 novembre 2015, les conseils syndicaux doivent procéder à la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, tous les 3 ans, avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic.

Mise en concurrence réalisée par le Conseil syndical

C'est le Conseil syndical qui est chargé de comparer plusieurs contrats de syndics avant la tenue de l'assemblée générale. La mission n'est pas aisée car, pour rappel, les membres du Conseil syndical sont bénévoles et non professionnels.

Un copropriétaire, en plus de cette mise en concurrence, peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale l'examen de projets de contrat de syndic. Le copropriétaire doit préalablement communiquer au syndic les contrats qu'il souhaite soumettre à l'assemblée générale.

Possibilité d'un avis écrit du Conseil syndical

Le Conseil syndical peut émettre un avis écrit sur les différents projets de contrat de syndic qui lui sont soumis.

Cet avis, s'il est établi par le Conseil syndical, doit être joint à la convocation à l'assemblée générale, avec les projets de contrat de syndic concernés.

Contrat type de syndic pour faciliter la mise en concurrence

Afin notamment de faciliter la comparaison des différents contrats de syndic par les copropriétaires et de les rendre plus lisibles, la loi Alur a prévu la création d'un contrat-type.

En vigueur depuis le 1er juillet 2015, suite à la parution du Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, ce contrat-type doit être utilisé par tous les syndics.

Le contrat-type prévoit notamment :

  • l'énumération des prestations incluses dans le forfait de base et la mention des honoraires de gestion courante ;
  • l'énumération des prestations donnant lieu à des honoraires supplémentaires.

Cas de dispense de mise en concurrence des syndics

Le Conseil syndical est dispensé de mise en concurrence si l'assemblée générale annuelle qui précède celle qui doit se prononcer sur la désignation du syndic après mise en concurrence obligatoire a décidé d'y déroger par vote à la majorité absolue.

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