Vote à la double majorité

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

Sommaire

Toutes les décisions relatives à la copropriété d'un immeuble sont prises par les copropriétaires, lors de l'assemblée générale à laquelle ils sont convoqués chaque année. En fonction de la nature et de l'importance des décisions, le vote peut s'effectuer à la majorité simple, à la majorité absolue, à la double majorité ou à l'unanimité.

Le vote à la double majorité est requis pour les décisions importantes qui affectent la vie de la copropriété.

Double majorité : modalités de vote

Le vote à la double majorité est régi par l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il s'agit du vote, par la majorité des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires :

  • la majorité en nombre de copropriétaires : il faut comptabiliser l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble et pas seulement ceux présents ou représentés à l'assemblée générale ;
  • la majorité des propriétaires doit représenter au moins 2/3 des millièmes de la copropriété.
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Les décisions soumises au vote à la double majorité

Abaissement des règles de majorité pour les travaux d'amélioration

Afin de faciliter le vote de certaines décisions et de régler certaines difficultés d'interprétation des modalités de vote des travaux d'amélioration, la loi ALUR du 24 mars 2014 a assoupli les règles de vote et abaisser les règles de majorité. Certaines décisions qui nécessitaient auparavant un vote à la double majorité requièrent maintenant la majorité absolue de l'article 25.

Désormais, l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration qui relevaient de la double majorité de l'article 26 sont votés à la majorité absolue de l'article 25.

La liste des décisions relevant de la double majorité

Sont votés à la double majorité de l'article 26 :

  • les actes d'acquisition immobilières et la souscription d'un emprunt au bénéfice du syndic des copropriétaires pour financer lesdites acquisitions ;
  • la vente de parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci ;
  • les actes de disposition qui ne résultent pas d'obligations légales ou réglementaires ;
  • la modification, ou l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
  • les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. S'il est proposé la fermeture totale de l'immeuble, cette dernière doit être compatible avec les activités autorisées par le règlement de copropriété (ex. : activités commerciales ou professionnelles) ;
  • la décision de ne pas instituer de Conseil syndical (art. 21) ;
  • la décision de retrait d'une union de syndicat dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipements communs et la gestion de services d'intérêt commun (art. 29) ;
  • la décision relative à la création ou la suppression des services non individualisables (art. 41-1) ;
  • la modification du règlement de copropriété emportant désaffectation des parties communes affectées à des services spécifiques individualisables (art. 41-5).

Décisions relatives à l'agrandissement

La politique de densification des constructions a amené la loi ALUR à faciliter le vote des décisions relatives à l'agrandissement des copropriétés. Auparavant votée à l'unanimité, la décision de surélévation ou la construction de bâtiments en vue de créer de nouveaux locaux à usage privatif est désormais votée à la double majorité de l'article 26.

Sont toujours votées à la double majorité :

  • la cession du droit de surélévation ;
  • si la copropriété comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée générale spéciale des lots composant le bâtiment à surélever.

Suppression du poste de concierge

Sont votées à la double majorité :

  • la suppression du poste de concierge ou de gardien ;
  • l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien, si ce logement appartient au syndic des copropriétaires.

Ces deux résolutions doivent être inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

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Non respect de la règle de double majorité : quel recours ?

Si une décision n'est pas votée à la double majorité alors qu'elle doit l'être, un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester la décision prise en assemblée générale.

Le copropriétaire doit intenter une action contre le syndicat des copropriétaires.

Il doit saisir le tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble.

L'action doit être introduite dans le délai de 2 mois à compter de la notification par le syndic du procès-verbal d'assemblée générale.

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