Quitus

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en janvier 2022

Sommaire

Vous venez d'assister à votre première assemblée générale de copropriété. La question du « quitus » à donner au syndic était à l'ordre du jour.

Définition du quitus

En droit, le quitus donné à un dirigeant d'une société ou au gestionnaire d'une opération déterminée est l'acte par lequel l'on reconnaît qu'il a correctement accompli sa mission.

L'expression est utilisée particulièrement dans les domaines suivants : finances publiques, droit des sociétés, et copropriété.

Voyons plus en détail les différentes façons dont peut être donné un quitus ainsi que ses effets.

Quitus : modalités et effets 

Modalités d'obtention du quitus

De manière générale, le quitus est donné par une assemblée ou par une instance supérieure.

Dans le domaine comptable public, c'est une instance supérieure au gestionnaire qui peut ou non valablement donner quitus. 

Tel est le cas de la Cour des comptes qui rend des arrêts de « quitus » à propos de la gestion des comptes publics. 

Effets du quitus

Le quitus est libératoire pour les actes de gestion effectués par la direction ou le gestionnaire sur une période considérée.

Ainsi, la responsabilité du dirigeant, sauf exceptions, ne pourra plus être engagée au sujet d'actes intervenus par le passé.

Le fait de refuser de voter ou de conférer un quitus à un gestionnaire relève donc d'une manifestation de mécontentement ou de désaccord quant à sa gestion.

Voyons à ce sujet le cas spécifique du quitus donné au syndic de copropriété. 

Donner quitus au syndic de copropriété 

Le quitus trouve une application particulière en droit de la copropriété.

Le syndic de copropriété est un professionnel ou un copropriétaire bénévole chargé de représenter et d'administrer la copropriété au quotidien.

Chaque année, lors de l'assemblée générale annuelle de la copropriété, il est demandé aux copropriétaires de voter le « quitus » du syndic. Sa gestion est ainsi passée au crible.

Le quitus donné par l'assemblée générale entraîne ratification de tous les actes dont elle a eu connaissance, même s'ils excèdent les pouvoirs du syndic : il vaut renonciation à critiquer l'exécution de son mandat pour la période considérée (Cour d'appel de Paris, 27 janvier 1995, loyers et copropriété 1995, n°344). 

Cela ne vaut également que pour l'exercice considéré. En effet, le syndic ne peut pas se prévaloir d'un quitus donné sur un exercice alors que le litige porterait sur des frais d'expertise non inclus dans les comptes de l'exercice (Cour d'appel de Paris, 2 mai 1997, Dalloz 1997, somm. 330). 

En cas de litige, la portée du quitus (sur quels actes et quelle période) relève de l'appréciation du juge saisi. Notez que depuis le 1er juin 2020, le président du conseil syndical sur délégation de l’assemblée générale des copropriétaires peut agir à l’encontre du syndic en cours de mandat pour inertie ou carence du syndic (article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). En l’absence de conseil syndical, l’action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En l’absence de conseil syndical, l’action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Le refus de voter un quitus équivaut à la remise en question de la gestion du syndic. Toutefois, le contentieux n'est pas définitif. Le syndic peut, après avoir entendu les griefs de l'assemblée, représenter un vote pour son quitus sur l'exercice litigieux l'année suivante ou lors d'une assemblée générale extraordinaire.

Le quitus exonère le syndic de sa responsabilité vis-à vis du syndicat mais pas pour les fautes commises personnellement à l'encontre d'un copropriétaire qui subirait un préjudice personnel (Cour d'appel de Paris, 9 janvier 1995, Loyers et copropriété 1995, n°188).

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