Avance de trésorerie dans une copropriété

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

Sommaire

Afin de faire face aux dépenses nécessaires à la vie de la copropriété et de l'immeuble, le syndic procède à des appels de fonds auprès des copropriétaires. Ces derniers sont effectivement tenus à une obligation de paiement des charges de copropriété.

Les sommes appelées aux copropriétaires sont soit des provisions, soit des avances de trésorerie, ces avances constituant des réserves remboursables.

Définition de l'avance de trésorerie

Avance de trésorerie : une réserve pour faire face aux dépenses futures

Les avances sont définies par l'article 45-1 alinéa 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Les avances sont des fonds versés par les copropriétaires, destinés à constituer des réserves ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou certains d'entre eux.

L'avance est instituée soit par le règlement de copropriété, soit par une décision en assemblée générale.

Elle constitue une réserve d'argent entre les mains du syndic en vue de dépenses futures.

Distinction avance/provision

Les avances sont à distinguer des provisions.

Les provisions sont des sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résulte de l'approbation des comptes.

Il peut s'agir :

  • de provisions du budget prévisionnel voté chaque année en assemblée générale (art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965) : elles sont destinées à payer les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble qui vont être réalisées dans l'année ;
  • de provisions pour dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (art. 44 du décret du 17 mars 1967) : ce sont par exemple les dépenses pour travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble autres que ceux de maintenance, les dépenses pour travaux portant sur les éléments d'équipements communs autres que ceux de maintenance, les dépenses pour travaux d'amélioration, etc.

L'avance de trésorerie dans une copropriété et ses caractéristiques

Avance payée en fonction des tantièmes

Comme pour les provisions, les avances de trésorerie sont payées par chaque copropriétaire en fonction des tantièmes de parties communes que représentent les lots dont ils sont propriétaires dans l'immeuble.

Avance remboursable lors de la vente du lot

La distinction des avances et des provisions est importante car elle détermine les sommes remboursables ou non.

Les avances de trésorerie sont remboursables : lorsqu'un copropriétaire vend son lot de copropriété, le montant des avances qu'il a pu effectuer jusqu'à la vente lui est remboursé par le syndic le jour de la vente.

L'avance doit alors être reconstituée par l'acquéreur du lot.

Avance placée et productive d'intérêt

Les copropriétaires peuvent décider en assemblée générale du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits par ce placement (art. 35-1 du décret du 17 mars 1967).

Les différentes catégories d'avances de trésorerie dans une copropriété

Le syndic, outre les provisions, peut exiger le versement de trois types d'avances (art. 35 du décret du 17 mars 1967).

Avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété

Le règlement de copropriété peut contenir une clause prévoyant le versement d'une avance de trésorerie par les copropriétaires. Cette clause en fixe les modalités.

Si le règlement de copropriété ne prévoit pas une telle clause, les copropriétaires peuvent décider, par vote à la double majorité de l'article 26, d'instaurer cette avance de trésorerie en modifiant le règlement de copropriété.

Cette avance permet au syndic de disposer d'une réserve d'argent pour faire face à des dépenses en cas d'imprévu ou d'impayé.

Elle ne doit pas dépasser 1/6e du montant du budget prévisionnel.

Avance dans le cadre du plan pluriannuel de travaux

Si les copropriétaires ont voté en assemblée générale un plan pluriannuel de travaux, le syndic appelle aux copropriétaires des avances de trésorerie conformément à l'échéancier voté en assemblée.

Avance constituée par les provisions spéciales

Lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans, le syndic soumet au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales pour les travaux d'entretien et de conservation des parties communes et des éléments d'équipements communs.

Il doit s'agir :

  • de travaux qui pourraient être nécessaires dans les 3 années à venir ;
  • de travaux qui n'ont pas encore été décidés en assemblée générale.

Le syndic appelle cette avance qui permet à chaque copropriétaire d'épargner et de préfinancer les futurs travaux avec un étalement sur 3 ans.

Le vote de cette avance s'effectue à la majorité absolue de l'article 25.

Il n'emporte pas décision de réaliser les travaux projetés.

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Avance de trésorerie et évolution de la loi

Au 1er janvier 2017 : création d'un fonds de travaux

Pour faciliter le financement des travaux, la loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré la création obligatoire de fonds de travaux dans les immeubles d'habitation à compter du 1er janvier 2017.

Ce fonds sera constitué par des cotisations versées dans les mêmes conditions que les provisions du budget prévisionnel. Le montant du versement ne pourra être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

Cette cotisation ne semble pas constituer une avance puisqu'elle n'est pas remboursable au copropriétaire lors de la vente de son lot. Elle restera acquise au syndicat des copropriétaires.

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Copropriété

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