Loi SRU et copropriété

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

Sommaire

La loi dite relative « à la solidarité et au renouvellement urbains » du 13 décembre 2000 est venue modifier en profondeur divers domaines du droit immobilier dont les règles régissant la vie en copropriété.

La loi SRU apporte de grandes nouveautés à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Loi SRU et copropriété : le compte bancaire séparé

La loi SRU est venue rendre obligatoire ce qui n'était qu'une faculté laissée à l'appréciation du syndic.

En effet, selon la réécriture de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est tenu « d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat ». La sanction en cas de défaillance est la nullité de plein droit du mandat de syndic.

Toutefois, le syndic pouvait être dispensé de cette ouverture de compte par un simple vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

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Les frais liés au recouvrement des charges de copropriété et la loi SRU

La loi SRU insère dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 un article 10-1 exposant que les frais « nécessaires » exposés par le syndicat des copropriétaires du fait d'un recouvrement de charges sont mis à la charge du seul copropriétaire défaillant.

Loi SRU : les adaptations du règlement de copropriété 

L'article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que créé par la loi SRU prévoit que les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement sont votées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (majorité simple).

Le carnet d'entretien de l'immeuble

Le syndic est tenu d'établir et de tenir à jour un « carnet d'entretien de l'immeuble » conformément à un contenu défini par décret.

Le contenu de ce carnet a été fixé par un décret n° 2001-477 du 30 mai 2001.

Selon ce décret, il contient alors entre autres (et au moins) l'année de réalisation des travaux importants (tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux).

Les obligations comptables du syndic

Un nouvel article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est créé à cet égard.

Cette disposition fixe la nature des dépenses à inscrire dans le budget.

Une distinction est faite entre :

  • dépenses courantes qui doivent être engagées pour assurer la conservation de l'immeuble ;
  • les autres dépenses qui doivent relever de décisions spécifiques, hors budget prévisionnel annuel.

L'article 18 de cette même loi est également modifié afin de faire apparaître l'obligation, pour le syndic, d'établir les « comptes du syndicat et leurs annexes », en sus du budget prévisionnel annuel soumis au vote de l'assemblée générale.

Majorités de vote

Un nouvel article 25-1 est inséré dans la loi n° 65-57 du 10 juillet 1965.

Il laisse la possibilité à l'assemblée générale de la copropriété, lorsqu'une décision n'a pas pu être prise à la majorité de l'article 25, de voter à nouveau la résolution à la majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, cela n'est possible que si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat lors du premier vote.

Enfin, est prévu un cas particulier d'application de la double majorité prévue par l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

En effet, la loi SRU permet à l'assemblée de décider, à la double majorité qualifiée, des aliénations de parties communes et des travaux à effectuer sur celles-ci, pour l'application de dispositions relatives au réaménagement des espaces urbains dans le cadre de la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville (loi n° 96-987 du 14 novembre 1996).

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