Clause d'habitation bourgeoise

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2021

Sommaire

Vous êtes sur le point d'acquérir un bien immobilier situé dans une copropriété. Vous comptez y exercer une activité professionnelle ? Attention, une clause d'habitation bourgeoise vous en empêche peut-être.

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Définition de la clause d'habitation bourgeoise

La vie d'un immeuble soumis en copropriété est soumise au respect des obligations issues de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété de l'immeuble (article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Le règlement de copropriété prévoit l'organisation générale de la vie des copropriétaires et occupants d'un immeuble.

Le règlement de copropriété peut également imposer des restrictions aux droits des copropriétaires.

Toutefois cela n'est possible qu'uniquement dans la mesure où les restrictions seraient justifiées par « la destination de l'immeuble » (article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

La destination désigne l'usage projeté de l'immeuble, en fonction de ses caractéristiques esthétiques, de localisation, de confort et de standing. Elle est fixée par le règlement de copropriété et doit être respectée par tous.

Une clause dite « d'habitation bourgeoise » peut être stipulée dans le règlement de copropriété. Il s'agit d'une clause qui impose aux copropriétaires de respecter un usage d'habitation pour l'occupation du bien. Toutefois, en fonction de la rédaction de la clause, certaines exceptions sont possibles.

Voyons plus en détail ce qu'une clause d'habitation bourgeoise recouvre.

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Cause d'habitation bourgeoise : interdictions et exceptions

Le libellé de la clause d'habitation bourgeoise est très important.

En effet, selon ses termes, elle peut être « simple » ou « exclusive ».

La clause d'habitation bourgeoise simple

Il s'agit d'une clause qui se réfère, dans le règlement de copropriété, à une simple occupation ou habitation « bourgeoise », sans plus de précisions.

Il peut également s'agir d'une clause qui prévoit la destination d'habitation bourgeoise avec une possibilité d'exercice à toutes ou certaines professions libérales.

Dans les deux cas, cette clause interdit par principe toutes les activités commerciales ou artisanales.

S'agissant des autres activités, il est de jurisprudence constante que ce type de clause libellée sans plus de précisions permet l'exercice de professions libérales dans l'immeuble (avocat, médecin...). A fortiori lorsque celles-ci sont visées.

Lorsque la clause d'habitation prévoit l'autorisation d'exercice pour certaines activités professionnelles libérales considérées comme « occupations bourgeoises », la liste n'est alors pas limitative et on peut y assimiler les professions analogues (Cass. 3e civ., 20 décembre 1976 : D. 1977, IR 321).

On peut également pratiquer la location meublée de courte durée dans l'immeuble dès lors qu'elle ne génère pas plus de troubles que l'exercice d'une profession libérale. L'installation d'une association loi 1901 est également possible.

Il existe un très grand contentieux sur l'interprétation des clauses d'habitation bourgeoise « simples ». Les juges du fond tranchent sur l'autorisation ou non d'exercer l'activité en fonction à la fois de la situation de l'immeuble, de son standing, de l'activité projetée et du trouble qu'elle pourrait générer.

La clause d'habitation bourgeoise exclusive

Si la clause prévoit un usage d'habitation bourgeoise de manière exclusive, aucune activité autre que l'habitation n'est permise.

Une telle clause ne peut pas être détournée : aucune activité professionnelle, libérale, commerciale ou artisanale ne peut être exercée.

Un professionnel (commerçant ou artisan) qui exerce dans un appartement sans y habiter alors qu'une autre personne y habite, ne peut être considéré comme l'occupant « bourgeoisement » (Cour d'appel de Paris, 15 mars 1995 : Loyers et copropriété 1995, n° 385).

Il a également été jugé qu'est valable la clause interdisant l'exercice des professions libérales (TGI Paris, 13 mai 1975 : D. 1976, IR 71).

Il convient donc de demeurer vigilant lors de l'achat de votre bien en fonction de l'usage auquel vous le destinez. La lecture du règlement de copropriété est un préalable impératif.

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