Appel de fonds

Ooreka Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2018

Sommaire

  • Appel de fonds : définition
  • Différents appels de fonds possibles
  • Le copropriétaire redevable des appels de fonds
  • Non paiement des appels de fonds

Les dépenses afférentes à une copropriété sont nombreuses : frais de fonctionnement, d'entretien, de maintenance, travaux, trésorerie à constituer…

Pour faire face à ces dépenses, le syndic appelle régulièrement des sommes aux copropriétaires. Ce sont les appels de fonds, lesquels doivent être préalablement décidés en assemblée générale de copropriété.

Appel de fonds : définition

En matière de copropriété, les appels de fonds sont les sommes appelées par le syndic à l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble. Ces appels de fonds prennent la forme d'un avis envoyé par le syndic par lettre simple aux copropriétaires. Cet avis indique le montant de la provision ou de la somme exigible à régler et rappelle la date limite de paiement.

Différents appels de fonds possibles

Le syndic peut procéder à divers appels de fonds, comme les provisions du budget prévisionnel ou des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ou encore des avances :

  • constituant la réserve prévue au règlement de copropriété ;
  • correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;
  • constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Appel de fonds pour des provisions du budget prévisionnel

Définition

Ces appels de fonds concernent les paiements des charges courantes de copropriété : dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble (article 14 loi 10 juillet 1965).

Ces provisions correspondent au budget prévisionnel qui est voté chaque année en assemblée générale, pour l'année à venir. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Modalités de l'appel de fonds

Pour que le syndic puisse effectuer l'appel de fonds, le budget prévisionnel doit être préalablement voté en assemblée générale.

Tous les trimestres de l'exercice comptable, avant la date d'exigibilité de la provision, le syndic envoie par lettre simple à chaque copropriétaire le montant de la provision sur charge qu'il doit payer (1/4 du budget prévisionnel voté). Il indique la date à laquelle l'appel de fonds doit être payé.

Les montants appelés sont prévisionnels : une régularisation des charges est effectuée par le syndic en fin d'exercice comptable, en fonction des dépenses réellement effectuées. Les copropriétaires peuvent être amenés à payer une somme supplémentaire au syndic.

Appel de fonds pour des provisions non comprises dans le budget prévisionnel

Définition

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont définies à l'article 44 du décret du 17 mars 1967. Il s'agit des dépenses afférentes :

  • aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;
  • aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
  • aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
  • aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
  • aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

Modalités des appels de fonds

Le montant et la date de l'appel de fonds sont fixés par une décision en assemblée générale. À la date convenue, le syndic envoie par lettre simple un avis à chaque copropriétaire indiquant le montant à régler, l'objet de la dépense et le délai de paiement.

Il est conseillé d'établir un échéancier de paiement des provisions en fonction de la date de signature du marché de travaux, sa date d'exécution et d'achèvement.

Autres appels de fonds

Pour les autres appels de fonds (réserve prévue au règlement de copropriété, avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux, avances constituées par les provisions spéciales), les modalités d'appels de fonds sont les mêmes.

Leur montant, leur échéance de paiement doivent être préalablement décidés en assemblée générale de copropriété.

Le copropriétaire redevable des appels de fonds

Logement loué

Les appels de fonds sont toujours payés par le copropriétaire du lot.

S'agissant des appels de fonds correspondant aux charges de copropriété, c'est à dire comprises dans le budget prévisionnel, ils sont appelés par le syndic directement auprès du copropriétaire. Le copropriétaire fait ensuite son affaire de la récupération des charges auprès du locataire du logement. Ce dernier est en effet redevable des charges récupérables dont la liste est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Logement vendu

Les appels de fonds sont payés par le propriétaire du lot à la date de l'appel de fonds.

Dès lors, le copropriétaire vendeur paie les appels de fonds effectués jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente. Le copropriétaire acquéreur règle les fonds appelés à compter de la signature de l'acte authentique de vente et du transfert de propriété.

Non paiement des appels de fonds

Le copropriétaire doit régler les appels de fonds effectués par le syndic dans le délai indiqué dans le courrier. Si le copropriétaire ne règle pas l'appel de fonds, il est alors copropriétaire débiteur.

Recours du syndic

Le syndic dispose de recours pour recouvrer les sommes impayés.

Le syndic envoie en premier lieu au copropriétaire une lettre simple de relance. En cas de non paiement malgré la relance, le syndic procède à une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce n'est qu'à compter d'un délai de 30 jours après mise en demeure restée infructueuse que le syndic peut saisir le Président du TGI statuant en matière de référé, aux fins de récupérer les sommes dues.

Recours des autres copropriétaires

Si le défaut de paiement d'un appel de fonds par un copropriétaire cause un préjudice à un ou plusieurs autres copropriétaires, ces derniers ont la possibilité d'assigner le copropriétaire défaillant en justice pour obtenir réparation du préjudice subit. C'est ce qu'a décidé la Cour de cassation dans un arrêt du 7 septembre 2017 (Cass. civ. 3., 7 septembre 2017, n° 16-18.777).

En l'espèce, le syndic d'une copropriété a effectué un appel de fonds pour procéder à des travaux de conservation d'un immeuble menacé d'un arrêté de péril. L'interdiction d'habiter dans l'immeuble a été décidée ce qui a eu pour conséquence, pour les copropriétaires, de ne plus pouvoir habiter ou louer leur logement. L'un des copropriétaires n'avait pas payé sa quote-part de l'appel de fonds privant ainsi le syndic de remettre l'immeuble en état.

La Cour de cassation a alors estimé que les autres copropriétaires étaient habilités à assigner le copropriétaire défaillant en justice pour obtenir réparation de leur préjudice en raison de l'impossibilité d'habiter ou louer les lieux du fait de la non-réalisation des travaux.

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