Copropriétaire débiteur

Ooreka Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2018

Sommaire

  • Copropriétaire débiteur : une défaillance dans l'obligation de payer les charges
  • Copropriétaire débiteur : recouvrement des impayés par le syndic
  • Recours contre le copropriétaire débiteur
  • Copropriétaire débiteur et frais de recouvrement

Outre le respect du règlement de copropriété, les copropriétaires ont pour obligation essentielle de payer les charges de copropriété.

Leur non-paiement peut en effet mettre en difficulté la copropriété. Dès lors, le syndic dispose de moyens pour récupérer les sommes impayées par le copropriétaire débiteur.

Copropriétaire débiteur : une défaillance dans l'obligation de payer les charges

Le syndic peut demander aux copropriétaires, qui ont alors l'obligation de payer, des provisions ou des avances. Si un copropriétaire ne paie pas dans les délais, il est alors copropriétaire débiteur.

Le paiement ne peut être demandé aux autres copropriétaires. Ils ne sont pas solidaires des charges dues par un autre copropriétaire. Toutefois, si un copropriétaire se révèle insolvable, les autres copropriétaires peuvent décider, en assemblée générale, de la répartition de la dette entre eux.

Copropriétaire débiteur : recouvrement des impayés par le syndic

Seul le syndic est compétent pour effectuer les démarches pour récupérer les sommes dues par un copropriétaire débiteur. Toutefois, les autres copropriétaires ont la possibilité d'assigner le copropriétaire défaillant en justice si l'impayé leur cause un préjudice (tel est le cas, par exemple, lorsque l'impayé prive le syndic d'exécuter des travaux sur un immeuble menacé d'arrêté de péril et au sein duquel l'interdiction d'habiter a été prononcée : Cass. civ. 3, 7 septembre 2017, n° 16-18.777).

Le syndic peut engager une procédure de recouvrement de créances sans autorisation spécifique et préalable de l'assemblée générale des copropriétaires (article 55 décret n° 67-223 du 17 mars 1967).

Il doit en revanche rendre compte des actions qu'il a réalisées lors de la prochaine assemblée générale.

Recours contre le copropriétaire débiteur

Recours pour paiement des charges de toute nature

Lettre simple de relance

Si un copropriétaire ne paie pas les charges, quelque soit leur nature, suite à la réception de l'appel de fonds trimestriel, le syndic peut envoyer une simple lettre de relance.

Cette lettre permet de rappeler au copropriétaire non diligent qu'il a omis de régler ses charges dans le délai imparti. Si le copropriétaire s'exécute, l'affaire est réglée.

Un copropriétaire peut toutefois rencontrer des difficultés financières passagères. Un échelonnement du paiement des charges peut alors être convenu entre copropriétaire et syndic. Les modalités de l'échéancier doivent être établies par écrit.

Mise en demeure du copropriétaire débiteur

Si la lettre de relance reste sans effet, le syndic met en demeure le copropriétaire débiteur de payer ses charges :

  • par lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • ou par lettre recommandée électronique.

À compter du lendemain de la première présentation de la lettre de mise en demeure, les intérêts au taux légal commencent à courir, sauf si le règlement de copropriété prévoit qu'aucun intérêt ne doit s'appliquer (article 64 décret 17 mars 1967).

Mise en place d'une hypothèque

En cas de mise en demeure restée sans effet, le syndic peut prendre une hypothèque sur le lot du copropriétaire débiteur (article 19 loi 10 juillet 1965). Elle peut être prise pour les créances de toute nature : provisions ou paiement définitif, exigibles depuis moins de 5 ans.

La mise en place de l'hypothèque permet au syndic de récupérer prioritairement les sommes impayées lors d'une éventuelle saisie-vente du lot du copropriétaire débiteur.

Le syndic a le pouvoir de procéder à la main levée ou à la radiation de l'hypothèque, sans autorisation préalable de l'assemblée générale.

Le copropriétaire débiteur peut saisir le Président du tribunal de grande instance statuant en référé pour demander la main levée totale ou partielle de l'hypothèque. Il doit proposer, à l'appui de sa demande, une offre de paiement ou une garantie équivalente à l'hypothèque.

Recours pour paiement des charges courantes

Les charges courantes sont les charges relatives à la maintenance, au fonctionnement et à l'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble (article 14-1 loi 10 juillet 1965).

Si la provision pour charges courantes n'est pas payée au premier jour du trimestre, le syndic dispose d'une action en référé pour que ces sommes lui soient rapidement payées.

Mise en demeure préalable

Avant toute action, le syndic doit mettre le copropriétaire débiteur en demeure de payer les provisions sur charges dues, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Action en référé

Si la mise en demeure reste infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, le syndic peut saisir le président du TGI en référé. Ce dernier peut condamner le copropriétaire débiteur à payer les provisions sur charges devenues exigibles.

L'ordonnance du tribunal étant assortie de l'exécution provisoire de plein droit, le syndic peut prendre les mesures nécessaires pour faire appliquer le jugement.

Il peut faire appel à un huissier de justice qui peut procéder, si le copropriétaire ne paie toujours pas :

  • à la saisie de ses biens mobiliers ;
  • à une saisie sur salaire ou sur compte bancaire ;
  • ou à une saisie sur loyer en cas de location du bien.

Saisie vente du lot du copropriétaire débiteur

Le syndic peut, en dernier ressort, demander la saisie du lot du copropriétaire débiteur en vue de sa vente forcée, dans les cas où des sommes importantes sont dues. Pour agir, il doit être préalablement autorisé par l'assemblée générale.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a œuvré pour éviter le blocage de cette procédure. Ainsi, lors du vote par les copropriétaires de l'autorisation donnée au syndic d'agir en justice pour obtenir la saisie du lot, la voix du copropriétaire débiteur n'est pas comptabilisée pour le calcul de la majorité.

En outre, le copropriétaire débiteur ne peut recevoir de mandat pour représenter un autre copropriétaire.

Vente du lot par le copropriétaire débiteur

Lors de la vente amiable du lot du copropriétaire débiteur, le notaire transmet au syndic un avis de mutation dans un délai de 15 jours à compter du transfert de propriété.

Le syndic doit, dans les 15 jours de la réception de l'avis, faire opposition au versement du prix au copropriétaire pour obtenir le paiement des sommes dues par ce dernier.

En l'absence d'accord dans les trois mois de l'opposition du syndic, le notaire verse au syndic les sommes retenues, sauf opposition devant les tribunaux par le copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires.

Copropriétaire débiteur et frais de recouvrement

Les frais de relance, de mise en demeure, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, les frais d'actes d'huissiers, les droits de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur, sont imputables au seul copropriétaire débiteur (article 10-1 loi 10 juillet 1965). Tous les autres frais restent à la charge du syndicat des copropriétaires, sauf décision contraire du juge.

Depuis la loi ALUR, le remboursement des dépens (frais engagés à l'occasion des procédures de recouvrement) est garanti par le privilège immobilier spécial et remboursé de manière prioritaire sur le prix de vente du lot du copropriétaire débiteur.

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