Copropriétaire débiteur

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en janvier 2022

Sommaire

Outre le respect du règlement de copropriété, les copropriétaires ont pour obligation essentielle de payer les charges de copropriété.

Leur non-paiement peut en effet mettre en difficulté la copropriété. Dès lors, le syndic dispose de moyens pour récupérer les sommes impayées par le copropriétaire débiteur.

Copropriétaire débiteur : une défaillance dans l'obligation de payer les charges

Le syndic peut demander aux copropriétaires, qui ont alors l'obligation de payer, des provisions ou des avances. Si un copropriétaire ne paie pas dans les délais, il est alors copropriétaire débiteur.

Le paiement ne peut être demandé aux autres copropriétaires. Ils ne sont pas solidaires des charges dues par un autre copropriétaire. Toutefois, si un copropriétaire se révèle insolvable, les autres copropriétaires peuvent décider, en assemblée générale, de la répartition de la dette entre eux.

Copropriétaire débiteur : recouvrement des impayés par le syndic

Seul le syndic est compétent pour effectuer les démarches pour récupérer les sommes dues par un copropriétaire débiteur. Toutefois, les autres copropriétaires ont la possibilité d'assigner le copropriétaire défaillant en justice si l'impayé leur cause un préjudice (tel est le cas, par exemple, lorsque l'impayé prive le syndic d'exécuter des travaux sur un immeuble menacé d'arrêté de péril et au sein duquel l'interdiction d'habiter a été prononcée : Cass. civ. 3, 7 septembre 2017, n° 16-18.777). Dans ce cas, l'action se prescrit par 5 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits en cause (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l'article 213 de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). 

Le syndic peut engager une procédure de recouvrement de créances sans autorisation spécifique et préalable de l'assemblée générale des copropriétaires (article 55 décret n° 67-223 du 17 mars 1967).

Il doit en revanche rendre compte des actions qu'il a réalisées lors de la prochaine assemblée générale.

Recours contre le copropriétaire débiteur

Notez que les frais de recouvrement engagés par une copropriété pour recouvrer les charges impayées sont dus par le copropriétaire défaillant (rép. min. n° 13904, JO Sénat du 11 mars 2021).

Procédure classique pour paiement des charges de toute nature

Cette procédure permet d’obtenir le paiement de l’ensemble de l’arriéré de charges.

Lettre simple de relance

Si un copropriétaire ne paie pas les charges, quelque soit leur nature, suite à la réception de l'appel de fonds trimestriel, le syndic peut envoyer une simple lettre de relance.

Cette lettre permet de rappeler au copropriétaire non diligent qu'il a omis de régler ses charges dans le délai imparti. Si le copropriétaire s'exécute, l'affaire est réglée.

Un copropriétaire peut toutefois rencontrer des difficultés financières passagères. Un échelonnement du paiement des charges peut alors être convenu entre copropriétaire et syndic. Les modalités de l'échéancier doivent être établies par écrit.

Mise en demeure du copropriétaire débiteur

Si la lettre de relance reste sans effet, le syndic met en demeure le copropriétaire débiteur de payer ses charges :

  • par lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • ou par lettre recommandée électronique.

À compter du lendemain de la première présentation de la lettre de mise en demeure, les intérêts au taux légal commencent à courir, sauf si le règlement de copropriété prévoit qu'aucun intérêt ne doit s'appliquer (article 64 décret 17 mars 1967).

Mise en place d'une hypothèque

En cas de mise en demeure restée sans effet, le syndic peut prendre une hypothèque sur le lot du copropriétaire débiteur (article 19 loi 10 juillet 1965). Elle peut être prise pour les créances de toute nature : provisions ou paiement définitif, exigibles depuis moins de 5 ans.

Depuis le 1er juin 2020, le syndic a qualité pour faire inscrire une hypothèque légale au profit du syndicat, en consentir la mainlevée et en requérir la radiation, « sans autorisation préalable de l'assemblée générale » (article 19 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).

La mise en place de l'hypothèque permet au syndic de récupérer prioritairement les sommes impayées lors d'une éventuelle saisie-vente du lot du copropriétaire débiteur.

Le syndic a le pouvoir de procéder à la mainlevée ou à la radiation de l'hypothèque, sans autorisation préalable de l'assemblée générale.

Le copropriétaire débiteur peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fonds (ex-procédure en la forme des référés) pour demander la main levée totale ou partielle de l'hypothèque. Il doit proposer, à l'appui de sa demande, une offre de paiement ou une garantie équivalente à l'hypothèque.

Privilège mobilier

Les créances du syndicat des copropriétaires bénéficient du privilège prévu par l'article 2332 1° du Code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur (article 19 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).

Procédure accélérée de recouvrement

La loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a créé une nouvelle procédure de recouvrement permettant au syndic d'agir plus rapidement et plus efficacement contre les débiteurs.

En accord avec l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, cette procédure concerne le non-paiement des sommes :

  • dues au titre du budget prévisionnel l’article 14-1 de la loi de 1965 ;
  • dues au titre des travaux votés et non compris dans le budget prévisionnel au titre l’article 14-2 I de la loi de 1965.

À défaut de règlement, le syndic dispose d'une action selon la procédure accélérée au fonds pour que ces sommes lui soient rapidement payées.

Mise en demeure préalable

Avant toute action, le syndic doit mettre le copropriétaire débiteur en demeure de payer les sommes dues, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Action selon la procédure accélérée au fonds (ex-procédure en la forme des référés)

Si la mise en demeure reste infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, le syndic peut saisir le président du tribunal judiciaire en selon la procédure accélérée au fonds.

Le tribunal condamne alors de manière systématique le débiteur à régler non seulement son arriéré, mais également toutes les provisions sur charges à venir. Une seule procédure permet donc de recouvrer à la fois les charges antérieures et les appels provisionnels à venir :

  • les sommes dues au titre des provisions de charges courantes votées en assemblée générale au titre du budget prévisionnel, appelées ou non encore appelées (article 14-1) et les sommes appelées restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes ;
  • les cotisations dues au titre du fonds travaux (article 14-1 II) ;
  • toutes les provisions de l'article 14-2 pour travaux quelle que soit leur nature.

L'ordonnance du tribunal étant assortie de l'exécution provisoire de plein droit, le syndic peut prendre les mesures nécessaires pour faire appliquer le jugement.

Il peut faire appel à un huissier de justice qui peut procéder, si le copropriétaire ne paie toujours pas :

  • à la saisie de ses biens mobiliers ;
  • à une saisie sur salaire ou sur compte bancaire ;
  • ou à une saisie sur loyer en cas de location du bien.

Saisie vente du lot du copropriétaire débiteur

Le syndic peut, en dernier ressort, demander la saisie du lot du copropriétaire débiteur en vue de sa vente forcée, dans les cas où des sommes importantes sont dues. Pour agir, il doit être préalablement autorisé par l'assemblée générale.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a œuvré pour éviter le blocage de cette procédure. Ainsi, lors du vote par les copropriétaires de l'autorisation donnée au syndic d'agir en justice pour obtenir la saisie du lot, la voix du copropriétaire débiteur n'est pas comptabilisée pour le calcul de la majorité.

En outre, le copropriétaire débiteur ne peut recevoir de mandat pour représenter un autre copropriétaire.

Vente du lot par le copropriétaire débiteur

Lors de la vente amiable du lot du copropriétaire débiteur, le notaire transmet au syndic un avis de mutation dans un délai de 15 jours à compter du transfert de propriété.

Le syndic doit, dans les 15 jours de la réception de l'avis, faire opposition au versement du prix au copropriétaire pour obtenir le paiement des sommes dues par ce dernier.

En l'absence d'accord dans les trois mois de l'opposition du syndic, le notaire verse au syndic les sommes retenues, sauf opposition devant les tribunaux par le copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires.

Copropriétaire débiteur et frais de recouvrement

Les frais de relance, de mise en demeure, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, les frais d'actes d'huissiers, les droits de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur, sont imputables au seul copropriétaire débiteur (article 10-1 loi 10 juillet 1965). Tous les autres frais restent à la charge du syndicat des copropriétaires, sauf décision contraire du juge.

Depuis la loi ALUR, le remboursement des dépens (frais engagés à l'occasion des procédures de recouvrement) est garanti par le privilège immobilier spécial devenu hypothèque légale spéciale de l'article 2402 3°du Code civil à compter du 1er janvier 2022, et remboursé de manière prioritaire sur le prix de vente du lot du copropriétaire débiteur.

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