Ascenseur dans une copropriété

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2020

Sommaire

Compte tenu de leur coût conséquent (environ 80 000 à 90 000 €), les travaux d'installation d'ascenseur sont considérés comme de véritables travaux d'amélioration et de ce fait, doivent obéir à des règles précises.

Vote de l'installation d'un ascenseur en copropriété

La décision d'installer un ascenseur doit être adoptée à la double majorité de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cette majorité se calcule sur la majorité des voix des copropriétaires présents ou non à l'assemblée générale et représentant au moins les deux tiers des voix (y compris les droits de vote des copropriétaires absents).

Si la décision n'a pas pu être prise à la double majorité qualifiée de l'article 26, elle peut être prise à la majorité absolue de l'article 25 quand le projet a recueilli au moins l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote (article 26-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).

Une fois la décision d'installer un ascenseur adoptée, des résolutions annexes doivent être prises :

  • choix de l'entreprise ;
  • coût total de l'installation ;
  • répartition des frais d'installation et des futures charges ;
  • mode de financement (souscription ou non d'un emprunt).

La répartition du coût des travaux, de fonctionnement et d'entretien est décidée à la même majorité.

Que se passe-t-il lorsque l'assemblée générale refuse de donner son autorisation à l'installation d'un ascenseur ? Un ou plusieurs copropriétaires peuvent décider de réaliser ces travaux à leurs frais à condition d'avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale votée à la majorité absolue de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (de toutes les voix de tous les copropriétaires qu'ils soient présents ou non à l'assemblée). Si la décision n'a pas pu être prise à la majorité de l'article 25 et si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote, il est procédé immédiatement à un second vote et l'assemblée se prononce alors à la majorité simple de l'article 24 (article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019). 

L’exécution de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble d’une copropriété constitue un trouble manifestement illicite si elle n’a pas été réalisée avec l’autorisation de l’assemblée générale. Toutefois, une autorisation de travaux donnée a posteriori par l’assemblée générale des copropriétaires produit les mêmes effets qu’une autorisation préalable et s’impose donc à tous dès lors qu’elle n’a pas été annulée. Cette solution s’applique même si l’autorisation de travaux porte atteinte aux droits d’autres copropriétaires (Cass. 3e civ. 6-2-2020 n° 18-18.751 F-D).

À défaut d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale, ils peuvent toujours s'adresser au tribunal judiciaire (ex- tribunal de grande instance). Dans ce cas de figure, eux seuls jouiront des services de l'ascenseur et seront détenteurs de ses clés.

Ascenseur dans une copropriété : travaux d'installation

Pour les permis de construire déposés à compter du 1er octobre 2019, les bâtiments d'habitation collectifs comportant au moins 3 étages doivent obligatoirement comporter un ascenseur (décret n° 2019-305 du 11 avril 2019 pris pour l'application de l’article 64 de la loi Élan). Avant cette date, seuls les immeubles comprenant au moins 4 étages sont concernés.

En général, l'ascenseur est implanté dans le vide d'un escalier, à condition que deux conditions soient respectées :

  • une largeur minimale de 0,80 mètre doit subsister dans l'escalier ;
  • l'ascenseur doit être accessible, à chaque niveau desservi, depuis les parties communes.

Si une installation intérieure se révèle impossible, il faut envisager l'extérieur, dans la cour par exemple.

Enfin, installer un ascenseur dans une copropriété permet de valoriser les appartements de l'immeuble à la revente (jusqu'à 20 % pour un sixième étage).

Paiement des travaux d'un ascenseur en copropriété

Le coût des travaux d'installation sont répartis « en proportion des avantages qui en résulteront pour chacun des copropriétaires ». En principe, un copropriétaire vivant au rez-de-chaussée ne doit pas contribuer aux charges liées à la maintenance de l'ascenseur.

Et inversement, un copropriétaire professionnel libéral se voit attribuer un coefficient plus élevé puisqu'il utilise l'ascenseur plus fréquemment qu'un particulier en raison du passage de sa clientèle.

C'est l'assemblée générale qui fixe le montant des appels de fonds et les dates d'exigibilité.

Le montant du contrat de maintenance de l'ascenseur doit être inclus dans le calcul global du coût de l'opération. Il arrive parfois que les ascensoristes refusent une création d'ascenseur s'il n'obtiennent pas le contrat de maintenance qui va avec.

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