Règles de majorité en copropriété

Ooreka Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2018

Sommaire

  • Règles de majorité en copropriété : définition
  • Différentes règles de majorité en copropriété

Vous êtes propriétaire d'un bien en copropriété. Vous avez reçu votre convocation à l'assemblée générale de celle-ci. Quelles sont les règles de majorité applicables au vote ?

Règles de majorité en copropriété : définition

L'assemblée générale est composée de l'ensemble des copropriétaires. Elle se réunit au moins une fois par an afin de gérer les principales orientations de la vie commune, voter le budget annuel et déterminer les actions à entreprendre (travaux, décisions collectives...).

Or, toutes les décisions à prendre ne sont pas soumises aux mêmes règles de vote. En effet, le législateur a opéré une gradation des « majorités » en fonction de l'importance des résolutions soumises à l'assemblée.

La matière est régie par les articles 24, 25 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, prévoyant plusieurs types de majorités.

La majorité de vote en copropriété ne se résume donc pas à une simple supériorité des voix, comme on l'entend communément. On parle par ailleurs de millièmes, représentant les parts de chaque copropriétaire au sein de l'immeuble.

Différentes règles de majorité en copropriété

Il en existe différents types.

Majorité simple

La majorité simple est prévue par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s'agit de la comptabilisation du vote de la majorité des copropriétaires présents et représentés dépassant la majorité des millièmes de la copropriété (50+1). On ne compte donc pas les millièmes des personnes absentes et non représentées.

Cette majorité est employée pour diverses décisions, telles que le vote des travaux nécessaires :

  • à la conservation de l'immeuble ;
  • à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux ;
  • permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement ;
  • etc.

Il s'agit de la majorité par défaut, la plus couramment appliquée dans le cadre de la gestion quotidienne.

Majorité renforcée ou qualifiée

Elle est prévue par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965

Il s'agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cela signifie que le décompte du vote ne porte pas uniquement sur les personnes présentes ou représentées mais sur l'ensemble de la copropriété.

Il faut obtenir, pour qu'une décision soit prise, un vote favorable représentant plus de la moitié de l'ensemble des millièmes. Cela suppose qu'au moins la moitié des copropriétaires soient présents ou représentés lors de l'assemblée.

Cette majorité est appliquée aux décisions principalement visées par l'article 25 de la loi. Parmi elles, on relève :

  • la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
  • la suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
  • l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires ;
  • etc.

De la majorité des deux tiers à l'unanimité

On a coutume de rassembler ces deux modes de vote dans la mesure où ils sont traités ensemble par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La majorité des deux tiers est celle qui correspond au vote de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. 

Il y a donc deux conditions cumulatives :

  • plus de la moitié des copropriétaires doivent voter favorablement pour la résolution ;
  • les copropriétaires votant pour cette résolution doivent représenter les deux tiers des voix.

Elle est utilisée pour des décisions spécifiques comme, par exemple, :

  • la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
  • la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ;
  • les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition (autres que ceux prévus à l'article 25 d) ;
  • etc.

L'unanimité, elle, renvoie au vote unanime de tous les copropriétaires. Ils doivent donc tous être présents et/ou représentés, sous peine de ne pouvoir prendre la décision concernée. Il s'agit principalement de :

  • la suppression du poste de concierge ou de gardien et la vente du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ;
  • la vente de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

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