Surélévation d'un immeuble en copropriété

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en janvier 2022

Sommaire

La surélévation d’un immeuble permet la création de nouvelles surfaces habitables en hauteur. C’est une solution à favoriser dans les villes où les terrains à bâtir sont rares.

La loi ALUR modifie en ce sens la loi du 10 juillet 1965. Elle optimise la densification urbaine. La cession de ces surfaces créées constitue pour la copropriété une source de financement des travaux. Elle participe ainsi à l’amélioration de l’immeuble.

Immeuble en copropriété : principe de surélévation

« La surélévation d’un immeuble correspond à l’adjonction de parties privatives ou communes modifiant le faîtage (ligne de jonction des deux pans de la toiture) et créant de nouvelles constructions en dur prolongeant la façade de l’immeuble » (Lexique de la surélévation)

Il existe plusieurs techniques pour surélever un immeuble : la surélévation bois et la surélévation métal.

La surélévation :

  • améliore l’immeuble en optimisant la performance énergétique (isolation des planchers hauts, utilisation des énergies renouvelables) et contribue à la valorisation de chacun des lots de la copropriété ;
  • participe à la diminution des charges de copropriété ;
  • représente également une occasion pour rénover l’immeuble d’un point de vue esthétique.
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Conditions nécessaires à la surélévation d'un immeuble en copropriété

La surélévation d’un immeuble en copropriété implique plusieurs étapes :

  • l’acquisition du droit de surélever par un copropriétaire. Il existe 3 procédés pour un tiers ou un copropriétaire de devenir titulaire du droit de surélever :
  • le vote en assemblée générale des copropriétaires. Si l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever est requise (article 35 de la loi du 10 juillet 1965) :
    • l’assemblée générale et l’assemblée spéciale le cas échéant autorisent la convention du droit de cession de surélever,
    • l’assemblée générale et l’assemblée spéciale le cas échéant en fixent le prix ;
  • la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division (EDD).

Contenu, validité de la convention de cession

La convention du droit de cession de surélever doit préciser::

  • le nombre de lots, leur superficie, leur consistance et leur destination ; mais aussi
  • la répartition des charges et les tantièmes de copropriété issus des nouvelles constructions.

Le vote se fait à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (article 35 de la loi du 10 juillet 1965) à « la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ». Si la décision n'a pas pu être prise à la double majorité qualifiée de l'article 26, elle peut être prise à la majorité absolue de l'article 25 quand le projet a recueilli au moins l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote (article 26-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).

Si l’immeuble est situé dans un périmètre où le droit de préemption urbain (DPU) peut être exercé, la décision d’aliénation des droits de surélévation à un tiers est décidée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (à « la majorité des voix de tous les copropriétaires »).

Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés.

Durée de la convention de cession

La durée de la validité de la convention est de 10 ans (article 37 de la loi du 10 juillet 1965). La réalisation des travaux ou un simple début d’exécution des travaux suffit à interrompre ce délai.

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Réalisation des travaux de surélévation

Avant le lancement des travaux

Une étude de faisabilité administrative et juridique permet de valider la viabilité du projet de surélévation d'un immeuble.

Le copropriétaire doit obtenir un permis de construire. La réalisation d’un référé préventif ou d’un constat d’huissier avant travaux garantit les intérêts de la copropriété, des autres copropriétaires et des copropriétés voisines.

Dès le lancement des travaux

Le copropriétaire doit être assisté d’un architecte ou d’un bureau d’études (étude de faisabilité technique, respect des règles d’urbanisme et des normes thermiques).

Il doit suivre les décisions prises par les architectes des bâtiments de France lorsque l’immeuble est situé dans un secteur concerné par leur intervention. Le syndicat des copropriétaires doit réparer les préjudices éventuels en indemnisant les copropriétaires victimes (article 36 de la loi du 10 juillet 1965).

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