Lot de copropriété

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

Sommaire

Le lot de copropriété définit la consistance de tout immeuble en copropriété. Il constitue une partie privative et est assorti d’une quote-part de parties communes. Ces éléments sont indissociables, mais le lot peut quant à lui être divisé.

La définition du lot de copropriété

Le lot de copropriété se compose de deux éléments :

  • une partie privative : elle correspond à l’espace dont le propriétaire a l’usage exclusif. Il peut s’agir d’un appartement, d’un local professionnel, d’un local commercial, d’une chambre de service, d’une cave. Le copropriétaire peut lorsque la copropriété le lui permet bénéficier d’un droit exclusif pour une partie des parties communes ;
  • une quote-part de parties communes : elle correspond aux parties communes (hall, escalier, couloir, ascenseur, etc.), propriété indivise de tous les copropriétaires. Les copropriétaires se partagent le droit d’usage des parties communes. Ils doivent respecter le règlement de copropriété.

Le lot de copropriété est la conséquence de la division de la propriété d’un immeuble. Cette division résulte d’un acte juridique fondateur, le règlement de copropriété. L’état descriptif de division liste l’ensemble des lots composant la copropriété. La quote-part du lot s’exprime en tantièmes ou millièmes. De nouveaux lots de copropriété peuvent être créés en cas de surélévation de l’immeuble.

Le copropriétaire est libre d’utiliser son lot comme bon lui semble sous réserve de respecter la destination de l’immeuble (l’usage affecté à l’immeuble) suivant le règlement de copropriété, le droit des autres copropriétaires et les parties communes. S’il entend modifier ou annexer les parties communes, il doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale. S’il souhaite réaliser des travaux sur son lot, il doit se conformer à cette destination et obtenir des autorisations si nécessaires.

Un copropriétaire peut être assigné en justice par les autres copropriétaires si la jouissance de son lot ne respecte pas les clauses du règlement de copropriété et la destination de l'immeuble.

La division d’un lot de copropriété

Un propriétaire dispose d’un droit de libre disposition sur son lot. Il a la possibilité de le diviser. Le règlement de copropriété peut parfois s’opposer à cette faculté de subdivision de lot dans un objectif de maintien du standing de l’immeuble, la division de lots engendrant un accroissement d’occupants.

Origines

La division de lot a plusieurs origines :

  • la division par la vente : le copropriétaire souhaite diviser son lot avant de le vendre ;
  • la division par la donation : le copropriétaire souhaite diviser son lot avant d’en faire donation ;
  • la division du fait de l’indivision : l’un des indivisaires souhaite sortir de l’indivision. Il propose de diviser le lot.

Conséquences

La division de lot de copropriété a plusieurs conséquences :

  • La modification des tantièmes de copropriété : le lot divisé disparaît. Il est divisé par les lots créés. Les tantièmes du lot initial sont répartis entre les deux lots nouvellement créés. Un vote en assemblée générale est nécessaire pour approuver ce modificatif au règlement de copropriété.
  • La modification des charges de copropriété : les charges existantes sont ventilées entre les deux lots nouvellement créés, dans la même proportion que les tantièmes attribués à chacun d’entre eux.
  • La réalisation d’un diagnostic technique constatant l’état apparent de la solidité du clos et du couvert, celui des conduites et canalisations collectives, ainsi que des équipements communs et de sécurité.
  • Des travaux dans les parties communes le cas échéant. Dans ce cas, l’accord de l’assemblée générale est requis.

Restrictions

La division de lot de copropriété connaît plusieurs restrictions :

  • si l’immeuble est frappé d’une interdiction d’habiter, d’un arrêté de péril ou déclaré insalubre ;
  • si la taille des lots nouvellement créés est inférieure aux seuils requis par la loi ALUR : 14 m² et 33 m3 pour les lots d’habitation ;
  • si l’opération de division de lot contrevient à la destination de l’immeuble.
Copropriété

Copropriété : votre guide gratuit à télécharger

Vous trouverez au sein de ce guide rédigé par des auteurs spécialisés :

  • Une vision complète pour comprendre le sujet
  • Les infos essentielles sur le fonctionnement d'une copropriété
  • Les organes de contrôle, le syndic et les charges
Télécharger mon guide