Frais de restauration et charges dans les résidences service

Ooreka Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2018

Sommaire

  • Les deux types de service spécifique fournis en résidence services
  • Comment mettre fin à un service spécifique

Certaines résidences services incluent les frais de restauration dans la copropriété au titre des charges courantes réparties entre tous les copropriétaires. Les copropriétaires non consommateurs de ce service doivent alors le payer dans leurs charges.

Le règlement de copropriété d’une résidence service peut étendre l’objet du syndicat de copropriétaires à la fourniture de services spécifiques aux occupants de l’immeuble. Il peut s’agir de services de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs, fournis soit directement par le syndicat des copropriétaires, soit par un tiers. Dans ce cas, le tiers passe une convention avec le syndicat plus une convention particulière avec chaque copropriétaire souhaitant utiliser tout ou partie des services proposés.

Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes. Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.

Les deux types de service spécifique fournis en résidence services

Il faut donc distinguer deux types de dépenses concernant les services spécifiques fournis en résidences services :

  • D’une part, les dépenses de fonctionnement des services spécifiques, nécessaires à leur permanence, sont essentiellement les dépenses d’infrastructures et de personnel. Ces dépenses sont des charges de copropriété, assimilées aux dépenses courantes du budget prévisionnel. Elles sont donc payées au syndicat par tous les copropriétaires, et sont réparties en fonction de l’utilité objective que présentent les services spécifiques à l’égard de chaque lot, indépendamment de l’utilisation réelle qui en est faite par les copropriétaires ou occupants des lots.
  • D’autre part, les dépenses afférentes aux prestations individualisées sont liées à l’utilisation réelle des services spécifiques par chaque copropriétaire ou occupant. Ces dépenses ne sont pas des charges de copropriété. Elles sont donc payées à celui qui fournit les services, le syndicat ou le tiers selon le cas, par les seuls copropriétaires utilisateurs, en fonction de l’usage réel qu’ils font de ces services.

Comment mettre fin à un service spécifique

Toutefois, l’assemblée générale peut voter à la majorité qualifiée (majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix) la suppression des services spécifiques, et non >à l’unanimité comme c’est la règle générale en cas de modification de la destination de l’immeuble résultant du règlement de copropriété. Si la décision de suppression ne réunit pas la majorité requise, mais que la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix des présents et représentés s’est prononcée en faveur de la suppression, un second vote à cette dernière majorité est possible.

De plus, si l’assemblée générale saisie de la question n’est pas parvenue à voter la suppression de ces services spécifiques, et si leur maintien est de nature à compromettre l’équilibre financier de l’ensemble de ces services, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix peuvent saisir le juge pour obtenir la suppression ou la suspension des services déficitaires.

Source : Journal officiel du 28 décembre 2010 - auestion n° 90853

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