Assemblée générale de copropriété

Sommaire

  • Assemblée générale de copropriété : organisation
  • Déroulement d'une assemblée générale de copropriété
  • Comment contester les résolutions votées en assemblée générale ?

L'assemblée générale de copropriété est la seule instance à décider pour la copropriété, d'où l'importance d'y assister.

L'assemblée générale de copropriété réunit l'ensemble des copropriétaires. Il existe 2 sortes d'assemblée :

  • l'assemblée générale ordinaire qui se réunit obligatoirement une fois par an ;
  • des assemblées générales extraordinaires supplémentaires.

Assemblée générale de copropriété : organisation

ass-generale

Convocation de l'AG

La convocation doit être adressée à chaque copropriétaire par courrier recommandé avec avis de réception (ou remise contre signature), au moins 21 jours avant la tenue de l'assemblée.

La convocation à l'assemblée générale est effectuée par le syndic :

  • de sa propre initiative, notamment pour les assemblées générales ordinaires ;
  • sur demande faite au syndic par le Conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de tous les copropriétaires.

Si le syndic ne procède pas à la convocation suite à la demande faite par le Conseil syndical ou les copropriétaires, le Président du Conseil syndical peut valablement convoquer l'AG, après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 8 jours. 

La convocation doit contenir :

  • le lieu, la date, l'heure ;
  • l'ordre du jour ;
  • les modalités de consultation des pièces justifiant les charges ;
  • tous les documents nécessaires à la compréhension des décisions à voter.

L'assemblée générale se réunit dans la Commune du lieu de situation de l'immeuble. 

Ordre du jour

L'ordre du jour de l'assemblée générale de copropriété doit être rédigé avec précision, de manière à permettre un vote pour ou contre. Seules les résolutions contenues dans l'ordre du jour sont soumises au vote. 

L'ordre du jour doit être établi par le syndic, en concertation avec le Conseil syndical (art. 26, décret 17 mars 1967). Cependant, cette règle n'est pas sanctionnée par la loi (arrêt de la Cour de cassation du 1er décembre 2016). Ainsi, si l'ordre du jour n'a pas été établi en concertation avec le conseil syndical, l'assemblée générale n'est pas annulée.

Tout copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire, au préalable, une question à l'ordre du jour.

Documents annexés

En fonction des questions posées à l'assemblée générale de copropriété, certains documents doivent être annexés à la convocation :

  • Approbation des comptes :
    • état financier du syndicat de copropriétaires et son compte de gestion général,
    • comparatif des comptes de l'exercice précédent,
    • projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire.
  • Vote du budget prévisionnel :
    • projet de budget et ses annexes,
    • comparatif avec le dernier budget prévisionnel voté.
  • Travaux : les conditions essentielles du contrat lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux.
  • Syndic :
    • état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération.
    • projet de résolution tendant à autoriser le syndic à introduire une demande en justice.

Déroulement d'une assemblée générale de copropriété

L'assemblée générale de copropriété procède à l'élection de son président en début de séance, qui est chargé de vérifier la feuille de présence et la régularité des votes.

Mandat

S'ils ne peuvent être présents, les copropriétaires peuvent donner mandat pour se faire représenter. Le choix du mandataire est libre, mais son vote engage le copropriétaire représenté.

Vote

L'assemblée générale de copropriété est l'occasion pour les copropriétaires de faire entendre leur voix en votant les décisions :

  • Calcul des voix : chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant aux tantièmes de sa quote-part dans les parties communes. À chaque tantième correspond une voix.
  • Les différentes majorités : il existe différentes règles de majorité selon la nature et l'importance des décisions à prendre.

Les différentes majorités et exemples de décisions

Majorité simple

C'est la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés

(art. 24 loi 10 juillet 1965).

Pour les décisions de gestion courante telles que :

  • travaux d'entretien ;
  • adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives ;
  • approbation du budget prévisionnel ;
  • organisation et fonctionnement du conseil syndical ;
  • autorisation donnée au syndic d'agir en justice ;
  • décision d'engager un diagnostic technique global de l'immeuble ;
  • travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ;
  • modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police ;
  • travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite ;
  • autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ;
  • opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux affectant les parties communes ;
  • décision d'équiper les places de stationnement couvertes ou d'accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.

La majorité simple s'applique également par défaut lorsque la loi ne prévoit pas de modalités particulières.

Majorité absolue

C'est la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents

(art. 25 loi 10 juillet 1965).

Cette majorité est requise pour :

  • la désignation ou la révocation du syndic ;
  • la désignation ou la révocation des membres du conseil syndical ;
  • l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
  • les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes : établissement de cours communes, de servitudes, cession de droits de mitoyenneté ;
  • la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
  • les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre qui ne relèvent pas de la majorité de l'article 24 ;
  • la suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
  • l'installation d'une station radioélectrique nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public ou l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elles portent sur des parties communes ;
  • l'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;
  • l'installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;
  • l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires ;
  • l'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;
  • l'autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes ;
  • l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
  • la demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

Double majorité

C'est la majorité des tous le copropriétaires (présents, représentés ou absents) représentant les 2/3 des tantièmes de copropriété (art. 26 loi 10 juillet 1965), nécessaire pour les décisions suivantes :

  • la vente d'une partie commune ne portant pas atteinte à la destination de l'immeuble ;
  • la modification du règlement de copropriété concernant les conditions de :
    • jouissance,
    • usage,
    • administration des parties communes ;
  • les modalités d'ouverture des portes d'accès à l'immeuble ;
  • la suppression du poste de concierge ou gardien et la vente du logement du concierge ou gardien lorsqu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

Unanimité

C'est l'accord de l'ensemble des copropriétaires qui est requis pour :

  • la modification de la répartition des charges, sauf en cas de travaux, actes d'acquisition et dispositions votés en assemblée générale ;
  • la vente d'une partie commune modifiant la destination de l'immeuble ;
  • la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires ;
  • la suppression du poste de concierge ou gardien et la vente du logement du concierge ou gardien lorsqu'elles portent atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives ;
  • la suppression d'un élément d'équipement commun : ascenseur, chauffage. 

Procès verbal

Le syndic établit le procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété. Ce document contient le texte de chaque question figurant à l'ordre du jour et le résultat de chaque vote.

Comment contester les résolutions votées en assemblée générale ?

Les personnes suivantes peuvent décider de contester les décisions de l'assemblée générale de copropriété :

  • les copropriétaires opposés au vote de l'assemblée générale de copropriété ;
  • les copropriétaires absents ;
  • les copropriétaires non représentés.

Il faut saisir le tribunal de grande instance. L'action en annulation nécessite le recours à un avocat.

L'action doit être intentée par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification des décisions faite par le syndic. Le syndic dispose d'un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale pour notifier les décisions aux copropriétaires. 

Copropriété : votre guide gratuit à télécharger

Vous trouverez au sein de ce guide rédigé par des auteurs spécialisés :

  • Une vision complète pour comprendre le sujet
  • Les infos essentielles sur le fonctionnement d'une copropriété
  • Les organes de contrôle, le syndic et les charges
Télécharger mon guide
Copropriété

Ces articles concernent aussi l'étape "Gestion" :

Voir les 70 articles