Charges de copropriété

À jour en Février 2018

Écrit par les experts Ooreka

Chaque copropriétaire a l'obligation de payer ses charges de copropriété. C'est le syndic de copropriété qui veille à leur recouvrement en demandant le versement de provisions. C'est le règlement de copropriété qui fixe la répartition des charges, selon les principes définis par la loi.

Charges de copropriété : charges générales

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Les charges générales concernent les dépenses d'entretien, de conservation et d'administration de l'immeuble.

Charges de conservation

Il s'agit des réparations ou de la réfection du gros œuvre. Les charges générales ont trait aux petites et grosses réparations sur :

  • les gros murs, les façades ;
  • la toiture, les têtes de cheminée ;
  • les escaliers, les canalisations et réseaux ;
  • les halls d'entrée, les locaux communs.

Charges d'entretien

Les charges d'entretien permettent de maintenir les parties communes en bon état. Il s'agit :

  • de l'achat de produits ménagers pour nettoyer les parties communes ;
  • des contrats avec des prestataires pour le maintien de la propreté ;
  • de l'entretien des espaces verts ;
  • de l'achat et entretien des compteurs d'eau, d'électricité ou de gaz ;
  • des poubelles ;
  • de l'enlèvement des ordures ménagères.

Charges d'administration de la copropriété

Les dépenses d'administration de la copropriété correspondent aux :

Charges de copropriété : charges spéciales

Les charges spéciales sont relatives aux services collectifs et aux équipements communs. Elles concernent l'entretien et le fonctionnement des :

  • ascenseurs ;
  • appareils de chauffage collectif ;
  • eau chaude collective ;
  • eau froide ;
  • systèmes d'ouverture automatique des portes et interphone ;
  • antenne collective ou le raccordement au réseau câblé de télévision.

Répartition des charges de copropriété

Les modalités de répartition des charges diffèrent selon qu'il s'agit des charges générales ou des charges spécifiques.

Charges générales

Pour les charges générales, le principe est que tous les copropriétaires participent à l'entretien, à la conservation et à l'administration de l'immeuble.

Les charges générales sont réparties en fonction de la valeur relative de chaque lot, c'est-à-dire en fonction des tantièmes que chaque lot détient dans les parties communes. Cette quote-part est indiquée dans le règlement de copropriété. 

Les tantièmes sont calculés en fonction de la consistance, la superficie et la situation de chaque lot privatif.

Charges spéciales

Les charges spéciales sont réparties en fonction de l'utilité et du service rendu par les équipements et services par rapport à chaque lot.

L'utilité équivaut à une possibilité d'usage et non à un usage réel. Ainsi, le copropriétaire du 3e étage participe aux frais d'ascenseur, même s'il préfère prendre l'escalier.

Voici 3 exemples de charges d'équipements qui permettent de comprendre ce calcul :

Ascenseur

Pour participer aux dépenses d'ascenseur, il faut que le lot bénéficie de cet équipement. Ainsi, les lots en rez-de-chaussée en sont exonérés.

Selon l'étage où est situé votre lot, un coefficient de progression est appliqué.

Chauffage collectif

Il existe deux méthodes pour calculer l'utilité du chauffage sur chaque lot : en fonction de la superficie du logement (nombre de m²) ou en fonction du volume du logement (notamment en cas de logements présentant des hauteurs sous plafonds différentes d'un étage à l'autre).

Dans certaines copropriétés, l'installation d'un compteur individuel peut être obligatoire.

Le décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 pris en application de la loi sur la transition énergétique de 2015 impose aux immeubles disposant d'un chauffage collectif de s'équiper, au plus tard le 31 mars 2017, d'une installation permettant d'individualiser les frais de chauffage. Il s'agit de pouvoir déterminer la quantité de chaleur utilisée par chaque logement au moyen de compteurs individuels (les répartiteurs sont donc exclus du dispositif).

Cette obligation ne s'applique que si :

  • l'installation de compteurs individuels est techniquement possible ;
  • le coût relatif à la modification de l'ensemble des installations de chauffage n'est pas excessif ;
  • il ne s'agit pas d'établissements d'hôtellerie ou de logements-foyers.

Bon à savoir : des délais supplémentaires sont accordés en fonction de la consommation en chauffage de l'immeuble (jusqu'au 31 décembre 2017 si la consommation est située entre 120 et 150 kWh/m²Shab/an, et jusqu'au 31 décembre 2019 en deçà de 120 kWh/m²Shab/an).

Eau chaude collective

Les charges d'eau chaude collective distinguent deux types de dépenses :

  • les frais en combustible ou en énergie sont calculés selon les relevés des compteurs individuels ;
  • les dépenses d'entretien et de réparation de l'installation sont réparties entre les copropriétaires selon le potentiel théorique d'occupation de la surface du lot.

Modification de la répartition des charges de copropriété

Il existe 2 possibilités pour modifier la répartition des charges de la copropriété.

Au niveau de l'assemblée générale de copropriété

La répartition des charges est fixée par le règlement de copropriété. C'est donc en assemblée générale que ce règlement peut être modifié en principe à l'unanimité des voix des copropriétaires, sauf en cas de travaux, d'actes d'acquisition ou de disposition décidés par l'assemblée générale.

Au niveau judiciaire devant le tribunal de grande instance

Un copropriétaire peut demander au juge de modifier la répartition des charges dans deux cas :

  • Si le règlement de copropriété contient une clause de répartition des charges non conforme à la loi, tout copropriétaire peut faire constater la nullité et faire procéder à une nouvelle répartition.
  • Si le copropriétaire constate une distorsion de plus de 25 % entre deux lots de valeur identique. Le juge procède alors à une nouvelle répartition des charges, qui s'impose à tous, du fait d'un jugement.

À savoir : cette nouvelle répartition n'est pas rétroactive.

Charges de copropriété : recouvrement

Pour assurer le recouvrement des charges de copropriété, le syndic de copropriété élabore chaque année un budget prévisionnel qu'il fait voter par l'assemblée générale. Afin de pouvoir faire face aux dépenses courantes, le syndic de copropriété procède à un appel de fonds.

Tous les copropriétaires doivent alors s'acquitter d'une provision le 1er jour de chaque trimestre. Ces provisions sur charges représentent le quart du budget prévisionnel. Une régularisation intervient au moment de l'approbation des comptes par l'assemblée générale.

Le syndic peut également procéder à des appels de charges, afin de faire face à des décisions prises en assemblée générale.

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