Charges de copropriété

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2020

Sommaire

Chaque copropriétaire a l'obligation de payer ses charges de copropriété. C'est le syndic de copropriété qui veille à leur recouvrement en demandant le versement de provisions. C'est le règlement de copropriété qui fixe la répartition des charges, selon les principes définis par la loi.

Charges de copropriété : charges générales

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Les charges générales concernent les dépenses d'entretien, de conservation et d'administration de l'immeuble.

Charges de conservation

Il s'agit des réparations ou de la réfection du gros œuvre. Les charges générales ont trait aux petites et grosses réparations sur :

  • les gros murs, les façades ;
  • la toiture, les têtes de cheminée ;
  • les escaliers, les canalisations et réseaux ;
  • les halls d'entrée, les locaux communs.

Charges d'entretien

Les charges d'entretien permettent de maintenir les parties communes en bon état. Il s'agit :

  • de l'achat de produits ménagers pour nettoyer les parties communes ;
  • des contrats avec des prestataires pour le maintien de la propreté ;
  • de l'entretien des espaces verts ;
  • de l'achat et entretien des compteurs d'eau, d'électricité ou de gaz ;
  • des poubelles ;
  • de l'enlèvement des ordures ménagères.

Charges d'administration de la copropriété

Les dépenses d'administration de la copropriété correspondent aux :

Charges de copropriété : charges spéciales

Les charges spéciales sont relatives aux services collectifs et aux équipements communs. Elles concernent l'entretien et le fonctionnement des :

  • ascenseurs ;
  • appareils de chauffage collectif ;
  • eau chaude collective ;
  • eau froide ;
  • systèmes d'ouverture automatique des portes et interphone ;
  • antenne collective ou le raccordement au réseau câblé de télévision.

Répartition des charges de copropriété

Les modalités de répartition des charges diffèrent selon qu'il s'agit des charges générales ou des charges spécifiques.

Charges générales

Pour les charges générales, le principe est que tous les copropriétaires participent à l'entretien, à la conservation et à l'administration de l'immeuble.

Les charges générales sont réparties en fonction de la valeur relative de chaque lot, c'est-à-dire en fonction des tantièmes que chaque lot détient dans les parties communes. Cette quote-part est indiquée dans le règlement de copropriété.  Les tantièmes sont calculés en fonction de la consistance, la superficie et la situation de chaque lot privatif.

Charges spéciales

Les charges spéciales sont réparties en fonction de l'utilité et du service rendu par les équipements et services par rapport à chaque lot.

L'utilité équivaut à une possibilité d'usage et non à un usage réel. Ainsi, le copropriétaire du 3e étage participe aux frais d'ascenseur, même s'il préfère prendre l'escalier.

Voici 3 exemples de charges d'équipements qui permettent de comprendre ce calcul :

Ascenseur

Pour participer aux dépenses d'ascenseur, il faut que le lot bénéficie de cet équipement. Ainsi, les lots en rez-de-chaussée en sont exonérés. Selon l'étage où est situé votre lot, un coefficient de progression est appliqué.

Chauffage collectif

Il existe deux méthodes pour calculer l'utilité du chauffage sur chaque lot : en fonction de la superficie du logement (nombre de m²) ou en fonction du volume du logement (notamment en cas de logements présentant des hauteurs sous plafonds différentes d'un étage à l'autre). Dans certaines copropriétés, l'installation d'un compteur individuel peut être obligatoire.

La loi relative à la transition énergétique du 17 août 2015 a mis en place une obligation d'individualisation des frais de chauffage et d'eau chaude au sein des copropriétés. Cette obligation a été renforcée par la loi Élan du 23 novembre 2018, qui a étendu le mécanisme aux dispositifs de refroidissement (articles L. 241-9 et suivants et R. 241-6 et suivants du Code de l’énergie).

L'obligation concerne tout immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation équipé d'un chauffage collectif ou d'une centrale de froid. L’installation doit permettre de déterminer la consommation de chauffage ou de refroidissement de chaque logement et de réguler la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. Les appareils à utiliser sont des compteurs individuels d’énergie thermique, ou, à défaut, des répartiteurs. Cette obligation n'est toutefois pas exigée lorsque l'installation est « techniquement impossible et qu'elle entraîne un coût excessif au regard des économies attendues » (ces notions sont précisées dans un arrêté du 6 septembre 2019).

L’ (tel qu’issu de l’ordonnance n° 2020-866 du 15 juillet 2020) prévoit que lorsque le dispositif d’individualisation des frais est installé et qu'il est télé-relevable, le syndicat des copropriétaires transmet à chaque copropriétaire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de ses locaux privatifs (article  R. 241-14-1 du Code de l’énergie), et concomitamment avec la convocation de l'AGO, une note d'information sur la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de son logement.

Eau chaude collective

Les charges d'eau chaude collective distinguent deux types de dépenses :

  • les frais en combustible ou en énergie sont calculés selon les relevés des compteurs individuels ;
  • les dépenses d'entretien et de réparation de l'installation sont réparties entre les copropriétaires selon le potentiel théorique d'occupation de la surface du lot.
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Modification de la répartition des charges de copropriété

Il existe 2 possibilités pour modifier la répartition des charges de la copropriété.

Au niveau de l'assemblée générale de copropriété

La répartition des charges est fixée par le règlement de copropriété. C'est donc en assemblée générale que ce règlement peut être modifié en principe à l'unanimité des voix des copropriétaires, sauf en cas de travaux, d'actes d'acquisition ou de disposition décidés par l'assemblée générale.

Au niveau judiciaire devant le tribunal judiciaire

Un copropriétaire peut demander au juge de modifier la répartition des charges dans deux cas :

  • Si le règlement de copropriété contient une clause de répartition des charges non conforme à la loi, tout copropriétaire peut faire constater la nullité et faire procéder à une nouvelle répartition.
  • Si le copropriétaire constate une distorsion de plus de 25 % entre deux lots de valeur identique. Le juge procède alors à une nouvelle répartition des charges, qui s'impose à tous, du fait d'un jugement.
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Charges de copropriété : recouvrement

Pour assurer le recouvrement des charges de copropriété, le syndic de copropriété élabore chaque année un budget prévisionnel qu'il fait voter par l'assemblée générale. Afin de pouvoir faire face aux dépenses courantes, le syndic de copropriété procède à un appel de fonds.

Les appels de fonds prennent la forme d'un avis envoyé par le syndic par lettre simple aux copropriétaires, ou, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, par message électronique à l'adresse déclarée par lui à cet effet (article 35-2 du décret n° 67-227 du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019).

Tous les copropriétaires doivent alors s'acquitter d'une provision le 1er jour de chaque trimestre. Ces provisions sur charges représentent le quart du budget prévisionnel. Une régularisation intervient au moment de l'approbation des comptes par l'assemblée générale.

Le syndic peut également procéder à des appels de charges, afin de faire face à des décisions prises en assemblée générale.

Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit mettre à disposition de chaque copropriétaire dans un espace en ligne sécurisé : son compte individuel, le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel des 2 derniers exercices, le montant de sa quote-part du fonds de travaux, et les avis d'appel de fonds qui lui ont été adressés sur les trois dernières années.

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