Copropriétaire

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2020

Sommaire

Être copropriétaire permet de bénéficier de certains droits, mais implique également de suivre certaines règles. Cela concerne notamment le fait de respecter le règlement de copropriété, d'utiliser les parties communes à bon escient et de payer ses charges.  

Copropriétaires : droits et devoirs

En faisant l'acquisition d'un lot de copropriété, le copropriétaire bénéficie de droits, mais il est également soumis à des obligations. Le copropriétaire a l'obligation de respecter le règlement de copropriété et de payer ses charges.

Le copropriétaire est propriétaire de ses parties privatives et d'une quote-part des parties communes. Qu'a-t-il le droit de faire et de ne pas faire ?

L'occupation des parties privatives

Le copropriétaire a le droit d'utiliser et de disposer librement de ses parties privatives, à condition de ne porter atteinte ni aux autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.

Le copropriétaire occupant

Le copropriétaire qui occupe son appartement peut en faire sa résidence principale ou sa résidence secondaire.

Il peut aménager l'intérieur de ses parties privatives. Le copropriétaire peut ainsi :

  • refaire les papiers peints et la peinture ;
  • changer les revêtements des sols ;
  • abattre des cloisons qui ne sont pas des murs porteurs (les murs porteurs sont parties communes) ou en créer de nouvelles.

Le copropriétaire bailleur

Le copropriétaire a le droit de louer son bien. Tout comme le copropriétaire, le locataire est tenu de respecter le règlement de copropriété, ainsi que la destination du local loué.

L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au propriétaire bailleur de « communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges ». Cette communication peut se faire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat (depuis la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Les locataires ont le droit de se réunir en association (ou amicale) afin de défendre leurs projets auprès du syndicat des copropriétaires.

L'exercice d'une activité commerciale ou libérale

Pour savoir s'il peut exercer une activité professionnelle ou commerciale dans la copropriété, le copropriétaire doit consulter le règlement de copropriété et notamment les clauses relatives à la destination de l'immeuble et à la destination des parties privatives :

  • soit le règlement limite l'utilisation de ses parties privatives à un strict usage d'habitation, on parle alors de « clause d'habitation bourgeoise » ;
  • soit le règlement prévoit que l'immeuble est à usage mixte (habitation et professionnel). Le copropriétaire peut alors exercer ou laisser s'exercer une activité professionnelle (libérale) dans sa partie privative, à condition que la profession y soit autorisée.

Pour pouvoir exercer une activité commerciale dans la copropriété, la clause relative à la destination de l'immeuble doit expressément autoriser l'exercice d'activités commerciales dans l'immeuble. Le lot de copropriété doit également avoir une destination commerciale.

L'usage des parties communes

Les parties communes sont utilisables par tous les copropriétaires, sauf si le règlement de copropriété confère à un copropriétaire particulier la jouissance exclusive d'une partie commune.

Le copropriétaire n'a pas le droit de s'accaparer les parties communes pour son utilisation exclusive. Cet usage abusif peut être sanctionné.

Le syndic est habilité à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative dans les conditions fixées par le règlement de copropriété. En revanche, les membres du conseil syndical ne peuvent le faire qu’après avoir obtenu l’autorisation expresse et préalable du propriétaire de la partie commune à usage privatif. L’assemblée générale ne peut, à une quelconque majorité, donner l’autorisation au conseil syndical (rép. min. n° 14804, Sénat, 27 août 2020).

Le respect du voisinage et de la collectivité

En général, le règlement de copropriété inclut des clauses générales interdisant de porter atteinte à la tranquillité des copropriétaires par des bruits excessifs. Des clauses plus restrictives peuvent concerner des comportements gênants.

Le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires est constitué de l'ensemble des copropriétaires. En effet, dès qu'un copropriétaire fait l'acquisition d'un lot de copropriété, il en devient membre de droit.

Dès qu'une copropriété se crée, le syndicat des copropriétaires existe automatiquement, sans besoin de formalité pour sa constitution. Cependant, le décret n° 2016-1167 du 26 août 2016 crée une obligation d'immatriculation sur un registre national des syndicats de copropriétaires d'immeubles à destination totale ou partielle d'habitation. La déclaration initiale est faite par le syndic, l'administrateur ad hoc ou le notaire. Elle est mise à jour annuellement et en cas de survenance d'événements particuliers (expropriation, dissolution, etc.). L'immatriculation se fait en ligne.

Les syndicats de copropriété ont la possibilité de souscrire un livret A. Depuis le 1er avril 2020, les syndicats dont le nombre de lots est supérieur à 100 ont la possibilité de déposer jusqu'à 100 000 € sur leur livret A (contre 76 500 € avant cette date). Les copropriétés de plus petite taille continuent de pouvoir déposer jusqu'à 76 500 € sur leur livret A (décret n° 2020-93 du 05 février 2020).

Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires assure la conservation et l'entretien de l'immeuble :

  • en décidant de l'entretien et de la réparation des parties communes ;
  • en veillant à l'entretien des parties privatives par les copropriétaires ;
  • en décidant des améliorations à apporter à l'immeuble ;
  • en demandant la modification du règlement de copropriété concernant les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires assure la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Doté de la personnalité juridique, il peut agir en justice par l'intermédiaire du syndic et sa responsabilité peut être engagée.

Depuis le 1er juin 2020, le président du conseil syndical sur délégation de l’assemblée générale des copropriétaires peut agir à l’encontre du syndic en cours de mandat pour inertie ou carence du syndic (article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). En l’absence de conseil syndical, l’action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires se réunit en assemblée générale pour prendre ses décisions et les fait exécuter par le syndic. À noter que dans les petites copropriétés (5 lots au plus), les décisions (sauf celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l'approbation des comptes), peuvent être prises à l'unanimité des voix des copropriétaires à l'occasion d'une consultation écrite, ou lors d’une réunion, sans qu'il y ait lieu de convoquer une assemblée générale (article 41-12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu'issu de de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété).

Face à la crise sanitaire, depuis le 1er juin 2020 et jusqu'au 31 janvier 2021, les AG des copropriétaires peuvent se tenir par visioconférence sans autorisation préalable nécessaire. Si la visioconférence n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions soient prises au moyen d'un vote par correspondance (ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 modifiant l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020).

Cette faculté est prolongé jusqu'au 1er avril 2021 suite au second confinement. Le syndic a donc la possibilité de décider des supports techniques permettant aux copropriétaires de participer à l'assemblée générale. Concernant les assemblées se tenant du 29 octobre au 4 décembre 2020, le syndic peut informer à tout moment les copropriétaires, par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

Dans cette hypothèse, le courrier ou le courriel d’information envoyé aux copropriétaires fixe un nouveau délai de réception par le syndic des formulaires de vote par correspondance, qui ne peut être inférieur à 15 jours à partir de la réception de ce document. Un exemplaire du formulaire de vote par correspondance est joint au courrier d’information.

Les décisions du syndicat de copropriétaires sont prises au plus tard le 31 janvier 2021 (Ordonnance n° 2020-1400 du 18/11/2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés, JO du 19).

En cas de décès d’un copropriétaire, les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales doivent être envoyés par le syndic au domicile du défunt tant que le transfert de propriété ne lui a pas été notifié. Après notification, ces documents doivent être envoyés non plus à l’adresse du défunt mais aux héritiers, faute de quoi ces derniers peuvent faire annuler l’assemblée générale.

Syndicat secondaire

Dans une copropriété de plusieurs bâtiments, les copropriétaires peuvent décider de créer un syndicat secondaire. Le syndicat secondaire assure la gestion d'un bâtiment particulier et fonctionne de manière autonome. Les syndicats de copropriétaires peuvent s'associer dans une union des syndicats, dotée de la personnalité civile.

Le syndicat secondaire est créé :

Copropriété

Copropriété : votre guide gratuit à télécharger

Vous trouverez au sein de ce guide rédigé par des auteurs spécialisés :

  • Une vision complète pour comprendre le sujet
  • Les infos essentielles sur le fonctionnement d'une copropriété
  • Les organes de contrôle, le syndic et les charges
Télécharger Mon Guide

Ces pros peuvent vous aider