Copropriétaire

À jour en Février 2018

Écrit par les experts Ooreka

Être copropriétaire, c'est jouir d'un bien en respectant des règles.

Copropriétaires : droits et devoirs

En faisant l'acquisition d'un lot de copropriété, le copropriétaire bénéficie de droits, mais il est également soumis à des obligations. Le copropriétaire a l'obligation de respecter le règlement de copropriété et de payer ses charges.

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Le copropriétaire est propriétaire de ses parties privatives et d'une quote-part des parties communes. Qu'a-t-il le droit de faire et de ne pas faire ?

L'occupation des parties privatives

Le copropriétaire a le droit d'utiliser et de disposer librement de ses parties privatives, à condition de ne porter atteinte ni aux autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.

Le copropriétaire occupant

Le copropriétaire qui occupe son appartement peut en faire sa résidence principale ou sa résidence secondaire.

Il peut aménager l'intérieur de ses parties privatives. Le copropriétaire peut ainsi :

  • refaire les papiers peints et la peinture ;
  • changer les revêtements des sols ;
  • abattre des cloisons qui ne sont pas des murs porteurs (les murs porteurs sont parties communes) ou en créer de nouvelles.

Le copropriétaire bailleur

Le copropriétaire a le droit de louer son bien. Tout comme le copropriétaire, le locataire est tenu de respecter le règlement de copropriété, ainsi que la destination du local loué.

Les locataires ont le droit de se réunir en association (ou amicale) afin de défendre leurs projets auprès du syndicat des copropriétaires.

L'exercice d'une activité commerciale ou libérale

Pour savoir s'il peut exercer une activité professionnelle ou commerciale dans la copropriété, le copropriétaire doit consulter le règlement de copropriété et notamment les clauses relatives à la destination de l'immeuble et à la destination des parties privatives :

  • soit le règlement limite l'utilisation de ses parties privatives à un strict usage d'habitation, on parle alors de « clause d'habitation bourgeoise » ;
  • soit le règlement prévoit que l'immeuble est à usage mixte (habitation et professionnelle). Le copropriétaire peut alors exercer ou laisser s'exercer une activité professionnelle (libérale) dans sa partie privative, à condition que la profession y soit autorisée.

Pour pouvoir exercer une activité commerciale dans la copropriété, la clause relative à la destination de l'immeuble doit expressément autoriser l'exercice d'activités commerciales dans l'immeuble.Le lot de copropriété doit également avoir une destination commerciale.

Attention : le règlement de copropriété peut interdire aux copropriétaires l'exercice de certaines activités provoquant des nuisances.

Exemple : un restaurant.

L'usage des parties communes

Les parties communes sont utilisables par tous les copropriétaires, sauf si le règlement de copropriété confère à un copropriétaire particulier la jouissance exclusive d'une partie commune.

Exemple : une terrasse.

Le copropriétaire n'a pas le droit de s'accaparer les parties communes pour son utilisation exclusive. Cet usage abusif peut être sanctionné.

Le respect du voisinage et de la collectivité

En général, le règlement de copropriété inclut des clauses générales interdisant de porter atteinte à la tranquillité des copropriétaires par des bruits excessifs. Des clauses plus restrictives peuvent concerner des comportements gênants.

Exemple : installer un barbecue sur son balcon.

Le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires est constitué de l'ensemble des copropriétaires. En effet, dès qu'un copropriétaire fait l'acquisition d'un lot de copropriété, il en devient membre de droit.

Dès qu'une copropriété se crée, le syndicat des copropriétaires existe automatiquement, sans besoin de formalité pour sa constitution.

Cependant, le décret n° 2016-1167 du 26 août 2016 crée une obligation d'immatriculation sur un registre national des syndicats de copropriétaires d'immeubles à destination totale ou partielle d'habitation. La déclaration initiale est faite par le syndic, l'administrateur ad hoc ou le notaire. Elle est mise à jour annuellement et en cas de survenance d'événements particuliers (expropriation, dissolution, etc.). L'immatriculation se fait en ligne.

À​ noter : pour les copropriétés de plus de 200 lots, la date limite d'immatriculation est le 31 décembre 2016 ; pour celles de plus de 50 lots, le 31 décembre 2017 ; pour celles de moins de 50 lots, le 31 décembre 2018.

Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires assure la conservation et l'entretien de l'immeuble :

  • en décidant de l'entretien et de la réparation des parties communes ;
  • en veillant à l'entretien des parties privatives par les copropriétaires ;
  • en décidant des améliorations à apporter à l'immeuble ;
  • en demandant la modification du règlement de copropriété concernant les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires assure la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Doté de la personnalité juridique, il peut agir en justice par l'intermédiaire du syndic et sa responsabilité peut être engagée.

Le syndicat des copropriétaires se réunit en assemblée générale pour prendre ses décisions et les fait exécuter par le syndic.

Syndicat secondaire

Dans une copropriété de plusieurs bâtiments, les copropriétaires peuvent décider de créer un syndicat secondaire. Le syndicat secondaire assure la gestion d'un bâtiment particulier et fonctionne de manière autonome.

Les syndicats de copropriétaires peuvent s'associer dans une union des syndicats, dotée de la personnalité civile.

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