Conseil syndical d’une copropriété

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2020

Sommaire

Le conseil syndical est régi par les articles 22 et suivants du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Composition d'un conseil syndical de copropriété

Le conseil syndical est élu parmi les copropriétaires.

Dans les petites copropriété (5 lots au plus, ou lorsque le budget moyen ne dépasse pas 15 000 € sur 3 exercices consécutifs), le syndic n'est pas tenu de constituer un conseil syndical (article 41-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu'issu de de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété).

Élection du conseil syndical

conseil-syndical

Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus en assemblée générale. Tous les copropriétaires peuvent déposer leur candidature. Les conseillers syndicaux sont élus à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 loi 10 juillet 1965). Ils sont élus pour une durée de 3 ans.

En cas d'absence de candidatures ou de majorité, l'impossibilité de créer un conseil syndical doit figurer dans le procès-verbal de l'assemblée générale.

Les mandats des membres du conseil syndical expirant entre le 29 octobre et le 31 décembre 2020 sont renouvelés de plein droit jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires qui devra intervenir au plus tard le 31 janvier 2021. Ce renouvellement n’a pas lieu si l’assemblée a désigné de nouveaux membres du conseil syndical avant le 19 novembre 2020 (Ordonnance n° 2020-1400 du 18/11/2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés, JO du 19).

Combien de membres au conseil syndical ?

C'est le règlement de copropriété qui fixe le nombre de conseillers syndicaux, ou à défaut l'assemblée générale. Le nombre de conseillers syndicaux dépend généralement de l'importance de la copropriété.

Le conseil syndical doit être en nombre suffisant pour pouvoir peser sur les décisions. Cependant, un trop grand nombre de conseillers syndicaux peut freiner le fonctionnement du conseil syndical.

Conseil syndical d'une copropriété : fonctionnement

L'organisation et le fonctionnement du conseil syndical sont fixés par le règlement de copropriété :

  • le conseil syndical élit son président parmi ses membres ;
  • le président du conseil syndical veille au fonctionnement et au bon déroulement des assemblées générales ;
  • le président du conseil syndical a le pouvoir de convoquer lui-même l'assemblée générale, en cas de non exécution par le syndic.

Toutes les dépenses liées à l'exécution de la mission du conseil syndical sont des dépenses d'administration courante. Elles sont donc à la charge de l'ensemble de copropriétaires et réglées par le syndic

Rôle du conseil syndical copropriété

Le rôle principal du conseil syndical est de contrôler la gestion du syndic et de l'assister. À ce titre, le conseil syndical a pour mission de veiller à :

  • la comptabilité du syndicat ;
  • la répartition des dépenses ;
  • les conditions de passation des marchés et l'exécution des contrats ;
  • l'élaboration du budget prévisionnel.

Le conseil syndical a aussi la charge de :

  • veiller au bon entretien de la copropriété en alertant le syndic sur les dégradations faites dans les parties communes ;
  • prendre conseil auprès de toute personne de son choix afin d'obtenir, par exemple, l'avis d'un expert ;
  • donner son avis au syndic et à l'assemblée générale sur la gestion de l'immeuble ;
  • rendre compte de sa mission chaque année lors de l'assemblée générale.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2015, le conseil syndical a pour mission de mettre en concurrence le syndic. Tous les 3 ans, il est chargé de mettre en concurrence plusieurs contrats de syndic avant la tenue de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic.

Depuis le 1er juin 2020, le président du conseil syndical sur délégation de l’assemblée générale des copropriétaires peut agir à l’encontre du syndic en cours de mandat pour inertie ou carence du syndic (article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). En l’absence de conseil syndical, l’action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Enfin, le conseil syndical peut, pour l’exercice de sa mission, consulter et obtenir copie de l’ensemble des documents liés à la gestion et à l’administration de la copropriété. Le syndic dispose alors d’un mois pour transmettre les documents demandés sous peine d’une amende de 15 € par jour de retard (décret n° 2019-503 du 23 mai 2019). Les documents concernés sont la fiche synthétique, les pièces ou documents, correspondances ou registres liés à la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété (procès-verbaux des assemblées générales annuelles appelées à connaître des comptes, par exemple – décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020).

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