Copropriétés en difficulté

À jour en Février 2018

Écrit par les experts Ooreka

Devant l'ampleur du phénomène des copropriétés en difficulté, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs, judiciaires et administratifs, destinés à pallier ces difficultés.

Selon la gravité des difficultés, les dispositifs sont prévus pour être mis en place graduellement, voire conjointement.

Administration provisoire des copropriétés en difficulté

Les pouvoirs publics ont mis en place un dispositif de prévention : l'administration provisoire, prévue aux articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965.

Quand déclencher ce dispositif ?

La loi a prévu un seuil pour prévenir des difficultés encore plus importantes.

Le dispositif doit être déclenché, à la clôture des comptes, si la copropriété a plus de 25 % d'impayés au titre des charges et des travaux.

Qui décide ?

Le syndic de copropriété est tenu, dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes :

  • d'informer le conseil syndical des difficultés de trésorerie ;
  • d'engager un recours devant le tribunal de grande instance (TGI) pour demander la nomination d'un mandataire ad hoc.

Si le syndic de copropriété n'agit pas dans le délai imparti, deux autres intervenants ont le droit de saisir le tribunal :

  • les copropriétaires (représentant au moins 15 % des voix) ;
  • les créanciers ayant des factures d'eau, d'énergie ou de travaux non réglées.

À noter : ces deux intervenants sont obligés d'informer le maire de la commune ou le préfet de leur démarche judiciaire.

Le rôle du mandataire ad hoc

Désigné par le juge, cet administrateur provisoire du syndicat peut être :

  • un administrateur judiciaire civil ;
  • un syndic (autre que celui qui gère la copropriété en difficulté) ;
  • une société anonyme d'habitat à loyer modéré.

Dans un délai de trois mois, le mandataire doit adresser un rapport au tribunal qui contient :

  • une analyse de la situation financière et des recommandations pour revenir à l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires ;
  • une vérification de l'état de l'immeuble et de la sécurité des occupants.

Le mandataire est tenu d'informer le syndicat des copropriétaires de sa nomination.

Les suites de la procédure

Le TGI transmet au syndic et au conseil syndical le rapport du mandataire ad hoc.

C'est au syndic qu'il appartient de transmettre copie du rapport du mandataire aux copropriétaires qui en font la demande.

Le syndic de copropriété inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée les actions à faire voter pour sauver la copropriété en difficulté.

À noter : en cas d'administration provisoire de la copropriété en difficulté, les instances de la copropriété (syndic, assemblée, conseil syndical) conservent leurs pouvoirs.

Plan de sauvegarde des copropriétés en difficulté

Pourquoi un plan de sauvegarde est-il déclenché ?

Le plan de sauvegarde des copropriétés en difficulté s'applique dans deux cas :

  • l'équilibre financier est gravement compromis ;
  • la conservation de l'immeuble est menacée.

Qui peut saisir le tribunal ?

  • Le syndic de copropriété après consultation du conseil syndical.
  • Des copropriétaires disposant de plus de 15 % des voix.
  • Le procureur de la République.

La procédure de sauvegarde

Une fois saisi, le TGI confie à l'administrateur provisoire :

  • tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse d'office, sans versement d'indemnités ;
  • tous les pouvoirs (ou une partie) de l'assemblée générale et du conseil syndical

Le rôle et les missions de l'administrateur provisoire

L'administrateur provisoire prend toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

Il établit un plan de sauvegarde d'une durée de 5 ans.

L'administrateur provisoire peut :

  • entendre le président du conseil syndical ;
  • convoquer les copropriétaires pour les informer et les entendre ;
  • demander l'avis du conseil syndical ;
  • demander au tribunal de suspendre ou d'interdire, pour une durée de six mois, toute action de justice provenant des créanciers de la copropriété en difficulté.

L'administrateur provisoire doit décider des mesures financières pour mettre en œuvre les décisions engagées, en réunissant l'assemblée générale afin de procéder à un appel de fonds.

À noter : tout au long de la procédure, les copropriétaires sont informés des démarches et des décisions de l'administrateur provisoire.

Carence des copropriétés en difficulté

Lorsqu'une copropriété est dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité des occupants, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l'importance des travaux à mettre en œuvre, elle peut être déclarée en situation de carence.

Bon à savoir : à compter de 2017, les syndics ont obligation de constituer un fonds de travaux qui remplace la réserve spéciale pour travaux futurs non encore votés. Les sommes versées sur le fonds de travaux appartiennent au syndic et ne sont pas remboursées au vendeur en cas de vente d'un lot.

Qui peut saisir le tribunal ?

Plusieurs personnes peuvent saisir le tribunal :

  • le maire de la commune ;
  • le syndic de copropriété ou l'administrateur provisoire ;
  • des copropriétaires disposant de plus de 15 % des voix.

La procédure

Le tribunal désigne un ou plusieurs experts chargés :

  • de constater l'importance du déséquilibre financier de la copropriété en difficulté ; ou
  • d'évaluer la nature des travaux à mettre en œuvre pour assurer la conservation de l'immeuble.

Les résultats de l'expertise sont adressés aux personnes qui ont saisi le tribunal.

La déclaration de l'état de carence et ses conséquences

Au vu de ces résultats et après audition des parties concernées, le tribunal peut déclarer l'état de carence. C'est une sorte de « faillite » de la copropriété.

L'état de carence peut conduire à une procédure d'expropriation, mettant fin à l'existence de la copropriété.

Dispositif administratif

Ces mesures administratives sont plutôt réservées aux grands ensembles immobiliers en copropriété, qui cumulent de graves difficultés au niveau technique, social et financier.

Qui pilote ce dispositif ?

Une collectivité locale met en place, avec l'aide de l'État, une équipe et des financements nécessaires pour aider ces copropriétés en difficulté.

Quelle est la procédure ?

Il s'agit d'une procédure d'incitation qui ne modifie pas les pouvoirs des organes de gestion (syndic, syndicat des copropriétaires, conseil syndical, assemblée).

Un diagnostic des difficultés est établi.

Puis, une convention d'une durée de 5 ans est signée entre :

  • l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH) ;
  • l'État ;
  • la collectivité locale qui pilote le dispositif.

Cette convention fixe les mesures à envisager pour pallier les difficultés. Pendant 5 ans, une équipe assiste ces copropriétés en difficulté dans leur redressement.

Comment est-il financé ?

Différentes institutions peuvent contribuer au financement de ce dispositif :

  • l'État, pour les aspects techniques et les travaux par le biais de :
    • l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH) ;
    • l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU).
  • la Caisse des dépôts et consignations ;
  • des collectivités locales ;
  • Action Logement (ex-1 % logement).

Bon à savoir : ce dispositif public peut s'appliquer également dans le cas du plan de sauvegarde judiciaire, avant la déclaration de carence, afin d'aider la copropriété en difficulté par des financements publics.

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