Copropriété horizontale

À jour en Décembre 2016

Écrit par les experts Ooreka

Le système de copropriété le plus courant est celui d'un immeuble de plusieurs étages, on parle alors de copropriété verticale.

Cependant, il existe un autre type de copropriété beaucoup moins répandu : la copropriété horizontale.

Définition de la copropriété horizontale

Par opposition à la copropriété verticale, on parle de copropriété horizontale pour un ensemble de maisons individuelles construites sur un terrain commun, divisé en zones de jouissance.

La copropriété horizontale est spécialement conçue pour régir un ensemble de maisons individuelles. On l'appelle aussi « copropriété pavillonnaire ».

Ce type de copropriété a particulièrement été mis en place dans les années 1960 à 1980, notamment pour éviter les règles des lotissements ou indivisions foncières.

 

cop-horizontale

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Constitution de la copropriété horizontale

Dans une copropriété horizontale, le copropriétaire n'est pas propriétaire exclusif du terrain sur lequel est édifié son pavillon.

Un promoteur réalise un programme immobilier de construction de pavillons. Le terrain est divisé en lots, chaque lot comprenant :

  • une partie privative : le pavillon ;
  • une quote-part des parties communes :
    • la portion de terrain sur laquelle est construite la maison ;
    • les bâtiments et équipements communs (voirie, piscine, tennis, etc.) selon la valeur de son lot.

Le terrain d'assiette du pavillon appartient à l'ensemble des copropriétaires. C'est une partie commune mais à usage exclusif du propriétaire du pavillon. 

À noter : même si le terrain est découpé en plusieurs parcelles au niveau du cadastre, il reste une partie commune.

Gestion de la copropriété horizontale

Comme la copropriété verticale, la copropriété horizontale est soumise au régime juridique de la copropriété :

  • elle est dotée d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété ;
  • elle est donc tenue de choisir un syndic pour assurer sa gestion, souvent un professionnel de l'immobilier ;
  • la copropriété horizontale implique également la réunion, au moins annuelle, d'une assemblée générale ;
  • toute copropriété horizontale est tenue d'élire un conseil syndical ;
  • elle est soumise à l'obligation d'immatriculation sur un registre d'immatriculation des copropriétés (avant le 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, avant le 31 décembre 2017 pour celles de plus de 50 lots, et avant le 31 décembre 2018 pour celles de moins de 50 lots) ;
  • pour faire réaliser certains travaux dans une copropriété horizontale :
    • le copropriétaire doit les soumettre à l'approbation de l'assemblée générale,
    • s'il désire faire construire une véranda ou un abri de jardin, comme cela touche aux parties communes, il est contraint d'avoir l'accord de tous les copropriétaires.

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Copropriété horizontale et lotissement : les différences

Pourquoi construire une copropriété horizontale plutôt qu'un lotissement ? Le promoteur peut choisir cette solution, faute d'avoir obtenu l'autorisation de diviser le terrain en parcelles. Voici ce qui différencie ces deux types de copropriété :

Copropriété horizontale

Le terrain est la propriété de tous les copropriétaires.

La gestion doit être confiée à un syndic.

Il existe des parties communes, d'où des charges.

La copropriété horizontale est soumise au régime de la copropriété.

Lotissement

Le terrain appartient au propriétaire de la maison.

Il est obligatoire de créer une association syndicale libre pour la gestion des espaces et équipements communs.

Il n'existe pas nécessairement de parties ou d'équipements communs.

Sortie de la copropriété horizontale

La copropriété horizontale étant souvent perçue comme limite d'un point de vue légal et assez contraignante pour les propriétaires, il est donc généralement recommandé aux acquéreurs d'en sortir.

Une sortie de la copropriété horizontale est possible à condition d'obtenir une décision unanime de l'ensemble des copropriétaires lors d'une assemblée générale. En cas de refus, un copropriétaire peut essayer d'obtenir une autorisation de se retirer de la copropriété à titre individuel.

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