Loi et copropriété

À jour en Février 2018

Écrit par les experts Ooreka

La législation de la copropriété : régime juridique

Le régime juridique de la copropriété repose sur deux textes :

Bien que ces textes aient été modifiés par des textes plus récents, ils réglementent encore aujourd'hui toute copropriété. Ils ont été codifiés, avec d'autres textes, pour constituer le Code de la copropriété.

Le législateur a souhaité que toute copropriété soit un équilibre :

Définition de la copropriété

La copropriété est l'organisation d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes et divisée en lots. Il y a copropriété dès lors qu'il y a deux copropriétaires.

La copropriété est une forme de détention et une forme d'association. Dès qu'un immeuble est divisé en lots, il est soumis au régime de la copropriété.

Toute copropriété doit posséder obligatoirement un état descriptif de division, qui identifie les différents lots qui la constituent.

Le lot de copropriété

Chaque lot est obligatoirement composé :

  • d'une partie privative (appartement, cave, garage...) ;
  • d'une quote-part des parties communes (sol, gros œuvre, équipements communs...).

Le tout est indivisible. Chaque lot est numéroté.

Tout copropriétaire est donc propriétaire d'une partie privative et propriétaire, avec les autres copropriétaires, des parties communes d'un immeuble.

Le lot de copropriété est un bien. Il peut donc être loué, vendu ou faire l'objet d'une transmission patrimoniale.

En cas de vente, le vendeur du lot est tenu à des obligations :

  • toute vente doit faire l'objet d'un acte notarié ;
  • il doit demander au syndic de lui fournir un état daté qui indique :
    • les sommes restant dues par le vendeur,
    • les sommes que le syndicat pourrait devoir au vendeur,
    • les sommes qui incombent à l'acheteur (provisions pour charges et travaux) ;
  • le vendeur doit présenter au notaire un certificat du syndic attestant qu'il est libre de toute obligation vis-à-vis du syndicat ;
  • après signature de l'acte de vente, le vendeur transmet au syndic le transfert de propriété.

Les tantièmes de copropriété

Le tantième est l'unité de division de l'immeuble, qui est divisé en 1 000 parts égales. On parle indifféremment de tantièmes ou de millièmes.

Cette notion permet de connaître la valeur de chaque lot et la part des charges que doit payer chaque copropriétaire.

Les tantièmes ou millièmes sont calculés en proportion de la valeur du lot, en fonction de :

  • sa consistance (cave, garage, appartement...) ;
  • sa superficie ;
  • sa situation (étage élevé, ensoleillement, etc.).

Selon le nombre de tantièmes attribué à son lot, le copropriétaire dispose d'un nombre de voix plus ou moins important pour voter en assemblée générale.

Loi sur la copropriété : quelles obligations pour les copropriétés ?

La loi impose aux copropriétés :

  • un mode de fonctionnement : le règlement de copropriété et une comptabilité particulière ;
  • des organes de contrôle et de gestion :
  • l'inscription au registre d'immatriculation des copropriétés (sauf pour les copropriétés qui en sont dispensées) :
    • d'ici le 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
    • d'ici le 31 décembre 2017 pour les copropriétés comprises entre 50 et 200 lots,
    • d'ici le 31 décembre 2018 pour les copropriétés jusqu'à 50 lots.

La loi définit les parties privatives et les parties communes, le mode de répartition des charges, ainsi que les droits et devoirs des copropriétaires.

Loi sur la copropriété : forces et faiblesses du régime

Forces

Elle permet à une personne d'être propriétaire d'un logement privé et d'avoir des droits sur la collectivité dans laquelle il est inclus.

Le financement des parties communes est partagé entre les copropriétaires.

La copropriété est le mode d'acquisition le plus courant pour toute personne qui souhaite habiter dans un centre urbain.

Faiblesses

  • Une jurisprudence importante sur :
    • l'usage des parties communes,
    • les troubles de voisinage,
    • les dépenses d'entretien.
  • La défense des intérêts collectifs avant celle des intérêts privés.
  • Des règles de majorité strictes qui peuvent mener à la paralysie.
  • Des copropriétaires aux intérêts divergents.
  • Une collectivité forcée.

Ce que la loi ALUR change pour la copropriété

Création d'un registre d'immatriculation des copropriétés

La loi ALUR du 24 mars 2014 a créé un registre d'immatriculation des copropriétés, pour les immeubles soumis au statut de la copropriété et affectés totalement ou partiellement à l'habitation (art. L. 711-1 et suiv. CCH). Ainsi, chaque copropriété dispose d'un numéro d'immatriculation.

Ce registre comporte les informations suivantes :

  • identité du syndicat des copropriétaires ;
  • nom du syndic ;
  • nombre et nature des lots de la copropriété ;
  • situation du syndicat par rapport à une procédure d'administration provisoire ou à un plan de sauvegarde ;
  • état d'insalubrité éventuelle de l'immeuble ;
  • présence ou non de plomb et d'amiante ;
  • existence ou non d'un arrêté de péril ou de péril imminent ;
  • présence ou non d'équipements collectifs de l'immeuble présentant un risque sérieux pour la sécurité des occupants ;
  • entrepôt éventuel dans l'immeuble de matières explosives ou inflammables en infraction avec les règles de sécurité ou de santé des occupants ;
  • données financières mises à jour après chaque exercice comptable ;
  • données relatives au bâti.

Les copropriétés doivent être immatriculées d'ici :

  • le 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
  • le 31 décembre 2017 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
  • le 31 décembre 2018 pour les copropriétés jusqu'à 50 lots.

Obligation de compte séparé

Depuis le 24 mars 2015, toutes les copropriétés de plus de 15 lots doivent disposer d'un compte bancaire séparé (art. 18 loi 10 juillet 1965).

Les copropriétés de 15 lots ou moins peuvent échapper à cette règle, à condition :

  • que l'assemblée générale dispense, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic d'ouvrir le compte séparé ; et
  • de bénéficier d'un sous-compte détaillé.

Cette mesure entre en vigueur au fur et à mesure du renouvellement des contrats de syndics.

Dans tous les cas, les fonds de travaux doivent faire l'objet d'un compte séparé.

Création d'un fonds de travaux

En vue de faciliter le financement de travaux et la décision de les exécuter, à compter du 1er janvier 2017, les copropriétés de plus de 10 lots doivent mettre en place un fonds de travaux d'un montant au moins égal à 5 % du budget prévisionnel (art. 14-2 loi 10 juillet 1965, version à venir au 1er janvier 2017).

Pour les copropriétés de moins de 10 lots, le syndicat peut décider de ne pas créer de fonds de travaux, par décision prise en assemblée générale, à l'unanimité des copropriétaires.

Bon à savoir : les sommes versées sur le fonds de travaux appartiennent au syndicat de copropriétaires et ne sont pas remboursées au vendeur en cas de vente d'un lot.

Mise en place d'un extranet

Depuis le 1er janvier 2015, tous les syndics professionnels doivent proposer aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé aux documents matérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés (art. 18 loi du 10 juillet 1965).

Les copropriétaires peuvent refuser la mise en place de l'extranet par décision prise en assemblée générale, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, les copropriétaires peuvent donner leur accord pour que les convocations, décomptes de charges et mises en demeure leur soient envoyés par voie électronique.

Besoin d'un syndic pour votre copropriété ?

Demander un Devis Gratuit

Pour aller plus loin



Tatie Jeanine n’aura plus le dernier mot

En vous inscrivant, profitez en exclu de nos services gratuits :

(Promis, on ne vous spammera pas)

OK
Surveillez votre boite mail, vous allez bientôt recevoir notre newsletter !