Lotissement

À jour en Février 2018

Écrit par les experts Ooreka

Lotissement : principe

copropriete-lotissement

Définition

L'article L. 442-1 du Code de l'urbanisme définit le lotissement comme la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. 

Bon à savoir : le statut du lotissement n'impose pas un régime de gestion des biens.

Aménagement

Un opérateur immobilier, qu'on appelle lotisseur, achète un terrain.

Il réalise les études techniques nécessaires à la viabilisation et élabore un plan de division cadastrale qui délimite les terrains à construire et  les espaces communs (rues, places, espaces verts).

Le lotisseur fait réaliser les travaux de voirie et l'installation des réseaux suivants :

  • eau, électricité ;
  • évacuation des eaux usées ;
  • télécommunications ;
  • équipements contre l'incendie.

Ensuite, le lotisseur peut vendre les lots à construire :

  • soit directement à des propriétaires qui y font construire leur maison ;
  • soit à un constructeur immobilier qui édifie les constructions et les vend à l'unité.

Enfin, le lotisseur cède les voies et espaces communs à l'association syndicale libre ou à la commune.

Création d'un lotissement : permis d'aménager ou déclaration préalable ?

Pour être autorisé à réaliser un lotissement, le lotisseur doit déposer en mairie une demande de permis d'aménager ou une déclaration préalable.

Le type d'autorisation d'urbanisme à obtenir dépend de la localisation du lotissement et de l'existence ou non d'espaces et équipements communs au lotissement. 

Un permis d'aménager (art. R. 421-19 du Code de l'urbanisme) doit être demandé pour :

  • les lotissements prévoyant la création de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes au lotissement ;
  • les lotissements situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique, dans un site classé ou en instance de classement.

Une déclaration préalable (art. L. 421-23 du Code de l'urbanisme) doit être déposée pour les lotissements autres que ceux mentionnés ci-dessus. 

Exemple : une création de lotissement sans création de voie d'accès commune à l'ensemble des lots du lotissement fait l'objet d'une déclaration préalable.

L'acquéreur d'un lot de lotissement doit ensuite obtenir un permis de construire pour pouvoir construire sur le lot. 

Lotissement et cahier des charges

Ce cahier des charges, rédigé par le lotisseur, définit les règles d'usage et les servitudes du lotissement : répartition des charges, stationnement, tranquillité des résidents...

Il n'est pas obligatoire, mais il est souvent présent.

Lotissement : règlement

Le règlement de lotissement édicte les règles de construction applicables au sein du lotissement : règles d'urbanisme qui doivent être respectées dans le cadre de la demande de permis de construire.

Il peut reprendre littéralement le règlement de zone du PLU, ou n'en reprendre qu'une partie en aménageant des règles spécifiques, plus strictes concernant :

  • l'implantation des bâtiments ;
  • l'aspect extérieur des constructions ;
  • les clôtures ;
  • les plantations ; etc.

Propriétaire dans un lotissement, c'est comment ?

Le propriétaire est pleinement propriétaire d'une parcelle de terrain privative et de la maison qu'il a fait édifier dessus :

  • il devient un coloti et non un copropriétaire ;
  • il doit s'acquitter des charges relatives à l'entretien et à la gestion des espaces et équipements communs ;
  • il aménage sa parcelle privative en respectant, le cas échéant, le cahier des charges et le règlement du lotissement.

L'association syndicale libre du lotissement

Création d'une ASL

Lorsque des espaces et équipements communs existent dans le lotissement, la création d'une association syndicale libre est obligatoire. 

Elle doit être déclarée en préfecture, où ses statuts sont déposés.

Le lotisseur peut créer l'association syndicale libre et définir ses statuts.

Statuts de l'ASL

Les statuts de l'association syndicale libre doivent obligatoirement contenir :

  • les noms, objet et adresse du siège ;
  • les règles de fonctionnement (délibérations, réunions, quorum, par exemple) ;
  • les attributions ;
  • les modalités de financement et de recouvrement des cotisations.

Prérogatives et missions de l'ASL

Tous les propriétaires de parcelles privatives sont membres de droit de l'association syndicale libre.

L'association syndicale du lotissement est propriétaire :

  • des parcelles communes ;
  • des bâtiments collectifs ;
  • des équipements collectifs.

L'association syndicale libre a trois fonctions :

  • entretenir et gérer les espaces et équipement commun ;
  • faire respecter le cahier des charges ;
  • voter et collecter les appels de fonds pour financer les charges.

Organes de l'ASL

L'association syndicale du lotissement doit créer trois organes :

  • une assemblée de propriétaires ;
  • un comité syndical qui est en charge de la gestion (3 à 7 membres élus, appelés syndics) ;
  • un président, un trésorier et un secrétaire, tous désignés par le comité syndical.

Dissolution de l'ASL

L'association syndicale libre du lotissement peut être dissoute quand son objet disparaît.

La dissolution peut intervenir du fait du transfert des réseaux et de la voirie à la commune, ou bien s'il n'existe plus d'équipements communs.

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