Parties communes de la copropriété

À jour en Février 2018

Écrit par les experts Ooreka

Les parties communes sont les parties de la copropriété qui appartiennent à tous les copropriétaires. Elles peuvent être générales ou spéciales. 

C'est la quote-part de parties communes qu'un propriétaire détient qui permet de déterminer le nombre de voix dont il dispose pour voter en assemblée générale et les charges qu'il doit payer. 

Définition des parties communes

parties-communes

Les parties communes sont les parties des bâtiments ou des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (art. 3 loi 10 juillet 1965).

Aucun copropriétaire n'a le droit d'annexer des parties communes pour son usage exclusif.

Il s'agit :

  • du sol de la copropriété ;
  • des cours, parcs et jardins ;
  • des voies d'accès ;
  • le gros œuvre du bâtiment (murs, toiture...) ;
  • les éléments d'équipements (ascenseur, chauffage collectif...) ;
  • les gaines et têtes de cheminée ;
  • les parties des canalisations qui traversent les parties privatives ;
  • les canalisations ;
  • les réseaux d'eau et d'électricité.

Cependant, certaines copropriétés peuvent établir une distinction entre :

  • parties communes générales : sol de la copropriété, voies d'accès, espaces verts à l'usage de l'ensemble des copropriétaires ; et
  • parties communes spéciales : le gros œuvre et les éléments d'équipements de chaque bâtiment, qui concernent uniquement les copropriétaires du bâtiment.

Le règlement de copropriété peut accorder un droit de jouissance exclusif à un copropriétaire sur une partie commune. Il s'agit généralement d'une terrasse, d'une cour intérieure ou d'un jardin accessible uniquement depuis le lot du copropriétaire.

Parties communes : les travaux

Étant donné que les parties communes sont à l'usage de tous les copropriétaires, les travaux sur ces parties communes doivent faire l'objet d'un vote en assemblée générale.

Les travaux sur les parties communes sont des travaux d'entretien, voire de réfection, ainsi que les travaux d'entretien et de rénovation des équipements communs.

À noter : selon la nature des travaux, différentes règles de majorité s'appliquent.

C'est le syndic qui a la charge de mener à bien ces travaux, dans un souci d'entretien et de conservation de l'immeuble.

Les travaux sur les parties communes peuvent également permettre d'installer de nouveaux équipements.

Exemple : l'installation d'un ascenseur.

Dans ce cas, le coût des travaux est réparti entre les copropriétaires, en proportion des avantages pour chacun.

Ainsi, certains copropriétaires peuvent accepter de payer une part plus élevée, car le nouvel équipement apporte une plus-value à leur lot.

À savoir : lorsqu'un copropriétaire dispose d'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, il ne peut y faire réaliser que de menus travaux d'aménagement. Si les travaux réalisés modifient la destination des lieux, ils sont considérés comme une appropriation des parties communes, qui est passible d'une action en justice.

Charges des parties communes

Il existe deux types de charges :

Les charges générales

Elles concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.

La valeur du lot de chaque copropriétaire permet généralement d'établir les quotes-parts des parties communes et de calculer le montant des charges générales.

Les charges spéciales

Les charges spéciales concernent les services collectifs et les éléments d'équipements communs. Elles sont calculées en fonction de l'utilité que représentent ces éléments pour chaque lot.

Cependant, des compteurs individuels peuvent être installés afin de répartir au mieux les dépenses de chaque copropriétaire, en tenant compte de la consommation réelle.

Vente des parties communes

Les parties communes peuvent être vendues.

Exemple : vente d'une partie de couloir à un copropriétaire pour qu'il agrandisse son logement, cession d'un local commun dont la copropriété n'a plus l'utilité, etc.

Une fois le syndicat des copropriétaires et l'acquéreur d'accord sur le prix, la vente doit être autorisée par vote en assemblée générale à la majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des voix (art. 26 loi 10 juillet 1965). Si la vente du lot affecte la destination de l'immeuble, le vote à l'unanimité est requis.

La vente de la partie commune peut être conclue si aucune contestation de la décision n'intervient dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale aux copropriétaires.

Le prix de vente est partagé entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes (art. 16-1 loi 10 juillet 1965).

Bon à savoir : la vente d'une partie commune nécessite la modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges. Les frais liés à ces modifications sont à la charge de l'acquéreur de la partie commune. 

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