Règlement de copropriété

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2020

Sommaire

Le règlement de copropriété est la charte commune de fonctionnement de la copropriété.

Toute copropriété doit obligatoirement se doter d'un règlement de copropriété. C'est un acte écrit qui fonde les principes de fonctionnement de la copropriété.

Règlement de copropriété : une obligation

Le règlement de copropriété est régi par les articles 8 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 1 à 4 du décret du 17 mars 1967.

Il est établi au moment de la création de la copropriété :

  • lors de la construction d'un immeuble par le promoteur ;
  • lors de la division par lots par le propriétaire.

Il est rédigé par un professionnel, généralement un notaire ou un géomètre. Il doit être publié au service de publicité foncière (anciennement dénommé conservation des hypothèques), ou au livre foncier pour les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, y compris lorsqu'il est modifié.

Le règlement de copropriété s'impose donc aux :

  • copropriétaires ;
  • locataires ;
  • futurs acquéreurs ;
  • créanciers qui ont fait saisir un lot ;
  • personnes qui reçoivent un lot en donation.

Ainsi, le copropriétaire doit recevoir un exemplaire au moment de la signature de l'acte de vente. Par ailleurs, le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit notamment mettre à disposition de l’ensemble des copropriétaire dans un espace en ligne sécurisé le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés.

Contenu du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété précise les droits et obligations des copropriétaires. Il détermine :

  • la destination de l'immeuble, des parties communes et de chaque lot de copropriété ;
  • les conditions d'utilisation ;
  • l'administration des parties communes et des parties privatives ;
  • les différentes catégories de charges et la quote-part afférentes à chaque lot dans chaque catégorie de charges ;
  • les règles de fonctionnement du syndic des copropriétaires ;
  • les règles de fonctionnement et les pouvoirs de l'assemblée générale.

Un règlement de copropriété peut contenir une clause interdisant la pose d’enseignes en façade même si l’immeuble comporte des locaux commerciaux, lorsque cette clause est justifiée par la situation particulière de l’immeuble et notamment sa localisation dans un secteur protégé (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-22.441).

Modifier le règlement de copropriété

Il est possible de modifier un règlement de copropriété. Ces modifications nécessitent l'accord de la majorité des copropriétaires, voire un vote à l'unanimité au sein de l'assemblée générale.

L'adaptation du règlement de copropriété à la législation en vigueur

Certains règlements étant très anciens, ils ne sont plus en conformité avec la loi. L'assemblée générale peut procéder à des adaptations, votées à la majorité simple des copropriétaires.

Ces adaptations peuvent permettre de supprimer des clauses contraires à la réglementation ou, au contraire, d'insérer des clauses obligatoires qui font défaut.

Les modifications du règlement de copropriété

Elles concernent les parties communes, la destination de l'immeuble et les charges et doivent obligatoirement être votées en assemblée générale.

Des conditions de vote plus restrictives pour les modifications au règlement de copropriété :

  • Adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par des modifications législatives ou réglementaires : majorité simple (art. 24 loi 10 juillet 1965).
  • Adoption pour prévoir la possibilité d'adopter la forme coopérative : majorité absolue (art. 25 loi 10 juillet 1965).
  • Destination de l'immeuble : unanimité.
  • Répartition des charges : unanimité.

Coût d'une mise à jour du règlement de copropriété

Deux possibilités lors d'une mise à jour du règlement : l'Association des responsables de copropriété (ARC) et les professionnels du droit : avocat spécialisé ou notaire.

En passant par l'Association des responsables de copropriété

Le coût d'une mise à jour du règlement de copropriété en passant par l'Association des responsables de copropriété :

  • adhésion annuelle à l'ARC (plafonnée à 790 €) : 99 € forfaitaire + 3,70 € par lot ;
  • adhésion annuelle à l'ARC (plafonnée à 790 €) : 99 € forfaitaire + 3,70 € par lot ;
  • frais de numérisation : 3 € par page + 4,50 € par page de tableau  ;
  • rédaction de la nouvelle mouture : environ 1 200 € ;
  • publication au service de publicité foncière : 125 € de droits fixes + 15 € de contribution de sécurité immobilière ;
  • frais de notaire pour la publication : 480 €.

Par un notaire

Le coût d'une mise à jour du règlement de copropriété en passant par un notaire comprend :

  • les honoraires de rédaction du règlement ;
  • les frais de publication du règlement ;
  • la publication au service de publicité foncière : 125 € de droits fixes + 15 € de contribution de sécurité immobilière (ex salaire du conservateur) ;
  • les honoraires du syndic : environ 400 €.

Le tarif réglementé des notaires est aujourd'hui inscrit aux articles A444-53 et suivants du Code de commerce, depuis un arrêté du 26 février 2016 actualisé tous les 2 ans (et dernièrement par un arrêté du 28 février 2020 dont la date d'entrée en vigueur a été reportée au 1er janvier 2021). Il prévoit les tarifs HT suivants :

  • 377,31 €, + 11,32 € par lot, pour l'établissement de l'acte de règlement de copropriété ou du descriptif ;
  • 188,66 € + 5,66 € par lot pour la mise en conformité du règlement ou du descriptif aux obligations légales ou la modification du règlement ou du descriptif afin de prendre en compte la volonté des copropriétaires ou des parties.

Par un avocat spécialisé

Le coût d'une mise à jour du règlement de copropriété en passant par un avocat spécialisé :

  • rédaction du règlement : entre 2 300 et 2 500 € ;
  • publication au service de publicité foncière : 125 € de droits fixes + 15 € de salaire du conservateur ;
  • frais de notaire pour la publication : environ 350 € ;
  • honoraires du syndic : environ 400 €.
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