Règlement de copropriété

À jour en Avril 2018

Écrit par les experts Ooreka

Le règlement de copropriété est la charte commune de fonctionnement de la copropriété.

Toute copropriété doit obligatoirement se doter d'un règlement de copropriété. C'est un acte écrit qui fonde les principes de fonctionnement de la copropriété.

Règlement de copropriété : une obligation

Le règlement de copropriété est régi par les articles 8 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 1 à 4 du décret du 17 mars 1967.

Il est établi au moment de la création de la copropriété :

  • lors de la construction d'un immeuble par le promoteur ;
  • lors de la division par lots par le propriétaire.

Il est rédigé par un professionnel, généralement un notaire ou un géomètre. Il doit être publié au service de publicité foncière (anciennement dénommé conservation des hypothèques), ou au livre foncier pour les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, y compris lorsqu'il est modifié.

ah_fotobox / Getty Images

Le règlement de copropriété s'impose donc aux :

  • copropriétaires ;
  • locataires ;
  • futurs acquéreurs ;
  • créanciers qui ont fait saisir un lot ;
  • personnes qui reçoivent un lot en donation.

Ainsi, le copropriétaire doit recevoir un exemplaire au moment de la signature de l'acte de vente. S'il loue son bien, il est tenu d'en fournir un exemplaire à son locataire, lors de la signature du bail.

Important : le non-respect des règles du règlement de copropriété peut être sanctionné, y compris devant la justice.

Contenu du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété précise les droits et obligations des copropriétaires. Il détermine :

  • la destination de l'immeuble, des parties communes et de chaque lot de copropriété ;
  • les conditions d'utilisation ;
  • l'administration des parties communes et des parties privatives ;
  • les différentes catégories de charges et la quote-part afférentes à chaque lot dans chaque catégorie de charges ;
  • les règles de fonctionnement du syndic des copropriétaires ;
  • les règles de fonctionnement et les pouvoirs de l'assemblée générale.

Bon à savoir : un état descriptif de division figure dans le règlement de copropriété ou en annexe. C'est le document qui énumère et décrit tous les lots privatifs qui composent la copropriété (logements, caves, garages, etc). Il détaille la quote-part de tantièmes que chaque lot représente dans les parties communes.

Modifier le règlement de copropriété

Il est possible de modifier un règlement de copropriété. Ces modifications nécessitent l'accord de la majorité des copropriétaires, voire un vote à l'unanimité au sein de l'assemblée générale.

L'adaptation du règlement de copropriété à la législation en vigueur

Certains règlements étant très anciens, ils ne sont plus en conformité avec la loi. L'assemblée générale peut procéder à des adaptations, votées à la majorité simple des copropriétaires.

Ces adaptations peuvent permettre de supprimer des clauses contraires à la réglementation ou, au contraire, d'insérer des clauses obligatoires qui font défaut.

Exemple : désignation du syndic.

Les modifications du règlement de copropriété

Elles concernent les parties communes, la destination de l'immeuble et les charges et doivent obligatoirement être votées en assemblée générale.

Des conditions de vote plus restrictives pour les modifications au règlement de copropriété :

  • Adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par des modifications législatives ou réglementaires : majorité simple (art. 24 loi 10 juillet 1965).
  • Adoption pour prévoir la possibilité d'adopter la forme coopérative : majorité absolue (art. 25 loi 10 juillet 1965).

Exemple : gestion de la copropriété par un syndic coopératif.

Exemple : installation d'un portail.

  • Destination de l'immeuble : unanimité.

Exemple : interdiction de l'exercice d'une activité professionnelle dans l'immeuble.

  • Répartition des charges : unanimité.

Exemple : changement de clé de répartition pour les espaces verts.

Coût d'une mise à jour du règlement de copropriété

Deux possibilités lors d'une mise à jour du règlement : l'Association des responsables de copropriété (ARC) et les professionnels du droit : avocat spécialisé ou notaire.

En passant par l'Association des responsables de copropriété

Le coût d'une mise à jour du règlement de copropriété en passant par l'Association des responsables de copropriété :

  • adhésion annuelle à l'ARC (plafonnée à 790 €) : 99 € forfaitaire + 3,70 € par lot ;
  • adhésion annuelle à l'ARC (plafonnée à 790 €) : 99 € forfaitaire + 3,70 € par lot ;
  • frais de numérisation : 3 € par page + 4,50 € par page de tableau  ;
  • rédaction de la nouvelle mouture : environ 1 200 € ;
  • publication au service de publicité foncière : 125 € de droits fixes + 15 € de contribution de sécurité immobilière ;
  • frais de notaire pour la publication : 480 €.

Par un notaire

Le coût d'une mise à jour du règlement de copropriété en passant par un notaire comprend :

  • les honoraires de rédaction du règlement ;
  • les frais de publication du règlement ;
  • la publication au service de publicité foncière : 125 € de droits fixes + 15 € de contribution de sécurité immobilière (ex salaire du conservateur) ;
  • les honoraires du syndic : environ 400 €.

L'arrêté du 28 octobre 2016 relatif aux tarifs réglementés des notaires prévoit les tarifs HT suivants :

  • 384,62 €, + 11,54 € par lot, pour l'établissement de l'acte de règlement de copropriété ou du descriptif ;
  • 192,31 € + 5,77 € par lot pour la mise en conformité du règlement ou du descriptif aux obligations légales ou la modification du règlement ou du descriptif afin de prendre en compte la volonté des copropriétaires ou des parties.

Par un avocat spécialisé

Le coût d'une mise à jour du règlement de copropriété en passant par un avocat spécialisé :

  • rédaction du règlement : entre 2 300 et 2 500 € ;
  • publication au service de publicité foncière : 125 € de droits fixes + 15 € de salaire du conservateur ;
  • frais de notaire pour la publication : environ 350 € ;
  • honoraires du syndic : environ 400 €.

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