Syndic de copropriété

À jour en Décembre 2016

Écrit par les experts Ooreka

La nomination d'un syndic est obligatoire dans toute copropriété.

Le syndic de copropriété, personne morale ou personne physique, peut être un syndic professionnel ou un syndic bénévole.

Il est régi par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 28 et suivants du décret du 17 mars 1967.

Syndic de copropriété : désignation

designation-syndicat

Selon la situation de la copropriété, le syndic de copropriété peut être désigné par :

  • l'assemblée générale des copropriétaires qui est le mode de désignation le plus courant :
    • l'assemblée générale élit son syndic à la majorité absolue, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 loi 10 juillet 1965),
    • pour que le vote soit validé, le syndic de copropriété a l'obligation de joindre son projet de contrat à l'ordre du jour,
    • depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, pour les copropriétés dotées d'un conseil syndical, ce dernier a l'obligation tous les 3 ans de mettre en concurrence plusieurs contrats de syndic avant tenue de l'assemblée générale amenée à se prononcer sur la désignation du syndic ;
  • le règlement de copropriété : lors de la création d'une copropriété, un syndic provisoire peut être nommé par le règlement de copropriété pour organiser l'élection du syndic permanent à la première assemblée générale ;
  • voie judiciaire : si l'assemblée générale ne parvient pas à s'accorder sur le choix d'un syndic, ou en cas d'absence de syndic, tout copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance pour faire désigner un administrateur provisoire, chargé de convoquer l'assemblée générale pour une désignation.

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Les missions du syndic de copropriété

Gestion administrative

Le syndic de copropriété assure le secrétariat de la copropriété. À ce titre, il tient à jour la liste des copropriétaires (état civil, adresse, lot détenu).

Il prépare l'ordre du jour des assemblées et convoque l'assemblée générale au moins une fois par an.

Il assure le secrétariat des séances des assemblées.

Il tient à jour le carnet d'entretien de l'immeuble, en indiquant les travaux réalisés.

Il a en charge la conservation des archives de la copropriété.

Gestion financière

Le syndic de copropriété tient la comptabilité du syndicat des copropriétaires.

Il tient le compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires.

Il assure le recouvrement des charges.

Il soumet au vote de l'assemblée générale la constitution de provisions pour financer les travaux d'entretien des parties communes.

Il élabore le budget prévisionnel.

Il rend compte de sa gestion chaque année devant l'assemblée générale.

Exécution des décisions et entretien de l'immeuble

Le syndic de copropriété assure l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.

De plus, il assure l'entretien, la conservation et la sauvegarde de l'immeuble en :

  • faisant réaliser les réparations courantes et les travaux urgents ;
  • veillant à l'approvisionnement en combustible, eau, électricité, gaz, etc. ;
  • gérant le personnel de l'immeuble ;
  • souscrivant les contrats d'assurance.

Enfin, il représente le syndicat des copropriétaires en justice.

Caractéristiques de ce syndic

Obligations

Tout syndic professionnel doit être titulaire d'une carte professionnelle portant la mention gestion immobilière, délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (par la préfecture avant le 1er juillet 2015).

Le syndic professionnel doit justifier d'une garantie financière.

Le syndic professionnel doit souscrire une assurance qui couvre sa responsabilité professionnelle.

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Avantages et inconvénients du choix d'un syndic professionnel

Avantages

Les principaux avantages sont les suivants :

  • une connaissance de la gestion immobilière ;
  • une garantie financière ;
  • une assurance professionnelle.

Inconvénients

Les inconvénients sont :

  • des coûts de gestion supérieurs à un syndic bénévole ;
  • un temps de gestion limité ;
  • une corrélation entre travaux et honoraires.

Responsabilité du syndic de copropriété

Le syndic de copropriété est responsable des fautes qu'il commet dans l'exécution de sa mission à l'égard des copropriétaires :

  • le syndic de copropriété est responsable de ses erreurs, négligences ou omissions ;
  • il lui appartient de gérer la copropriété « raisonnablement » ;
  • de plus, il peut être pénalement responsable s'il commet un délit concernant la gestion de la copropriété.

Bon à savoir : quand elle approuve la gestion du syndic, l'assemblée générale accorde son quitus, ce qui décharge le syndic de toute responsabilité vis-à-vis de la copropriété. Le quitus atteste que le syndic de copropriété a accompli correctement sa mission.

Rémunération du syndic

En contrepartie de son travail, le syndic perçoit des honoraires dont le montant ou le mode de calcul est fixé dans le contrat de syndic. 

Il perçoit :

  • des honoraires de gestion courante : tenue de l'assemblée générale ordinaire, gestion courante de l'immeuble, etc. ;
  • des honoraires pour prestations spécifiques : recouvrement des impayés, gestion des contentieux, organisation de réunions extraordinaires, etc. ;
  • des honoraires pour travaux de conservation et d'amélioration de l'immeuble.

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