Syndic de copropriété

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2020

Sommaire

La nomination d'un syndic est obligatoire dans toute copropriété.

Le syndic de copropriété, personne morale ou personne physique, peut être un syndic professionnel ou un syndic bénévole.

Il est régi par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 28 et suivants du décret du 17 mars 1967.

Syndic de copropriété : désignation. 

designation-syndicat

Selon la situation de la copropriété, le syndic de copropriété peut être désigné par :

  • l'assemblée générale des copropriétaires qui est le mode de désignation le plus courant :
  • le règlement de copropriété : lors de la création d'une copropriété, un syndic provisoire peut être nommé par le règlement de copropriété pour organiser l'élection du syndic permanent à la première assemblée générale ;
  • voie judiciaire : si l'assemblée générale ne parvient pas à s'accorder sur le choix d'un syndic, ou en cas d'absence de syndic, tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur provisoire, chargé de convoquer l'assemblée générale pour une désignation.

Dans l'objectif d'éviter que des copropriétés se retrouvent sans gestionnaire en raison de la crise sanitaire, les contrats de syndic qui expirent entre le 29 octobre et le 31 décembre 2020 inclus sont reconduits de plein droit dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale doit intervenir avant le 31 janvier 2021 au plus tard.

Le renouvellement automatique n'a toutefois pas lieu si l'assemblée générale a désigné un nouveau syndic avant le 19 novembre avec un contrat prenant effet rétroactivement au 29 octobre 2020 (Ordonnance n° 2020-1400 du 18/11/2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés, JO du 19).

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019) prévoit qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic :

  • dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions : la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque ;
  • dans le délai d'un mois : l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots dans un format téléchargeable et imprimable ;
  • dans le délai de deux mois suivant l'expiration de ce dernier délai : l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Les missions du syndic de copropriété

Depuis le 1er juin 2020, le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic (conciergerie, gardiennage, services à la personne, garderie, etc.) après autorisation expresse de l'assemblée générale. Ces prestations ne peuvent pas figurer dans le contrat de syndic (article 18-1A II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Gestion administrative

Le syndic de copropriété assure le secrétariat de la copropriété. À ce titre, il tient à jour la liste des copropriétaires (état civil, adresse, lot détenu).

Il prépare l'ordre du jour des assemblées, et doit le faire en concertation avec le conseil syndical. Cependant, si l'ordre du jour n'est pas établi en concertation avec le conseil syndical, la loi ne prévoit pas de sanction et l'assemblée n'est pas annulée (arrêt du 1er décembre 2016 de la Cour de cassation). De plus, depuis le1er juin 2020, dans les petites copropriétés (5 lots au plus), le syndic n'est pas tenu de constituer un conseil syndical (article 41-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu'issu de de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété).

Il convoque l'assemblée générale au moins une fois par an. Il assure le secrétariat des séances des assemblées. Il tient à jour le carnet d'entretien de l'immeuble, en indiquant les travaux réalisés. Il a en charge la conservation des archives de la copropriété.

Le syndic est tenu de proposer (sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité absolue) un extranet dans lequel sont mis à disposition les documents relatifs à la gestion de l'immeuble et des lots gérés. Cet extranet est géré par le syndic. Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 détermine la liste minimale des documents devant être mis à disposition de l'ensemble des copropriétaires (règlement de copropriété, carnet d'entretien, etc.), des copropriétaires individuellement (avis d'appel de fonds, montant fonds de travaux, etc.) et des membres du conseil syndical (balance générale des comptes, liste de tous les copropriétaires, etc.). L'extranet doit être actualisé au moins 1 fois par an, dans les 3 mois précédant l'assemblé générale annuelle (décret n° 2019-650 du 27 juin 2019).

À compter du 1er janvier 2022, le syndic aura l'obligation d'informer les copropriétaires des règles locales applicables en matière de tri sélectif des ordures ménagères et des modalités d'accès aux déchetteries dont dépend la copropriété. Ces renseignements devront être affichés de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères et être transmis au moins une fois par an aux locataires occupants et copropriétaires (loi n° 2020-105 du 10 février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l'économie circulaire).

Gestion financière

Le syndic de copropriété tient la comptabilité du syndicat des copropriétaires. Il tient le compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires. Il assure le recouvrement des charges.

Il soumet au vote de l'assemblée générale la constitution de provisions pour financer les travaux d'entretien des parties communes. Il élabore le budget prévisionnel. Il rend compte de sa gestion chaque année devant l'assemblée générale.

Exécution des décisions et entretien de l'immeuble

Le syndic de copropriété assure l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.

De plus, il assure l'entretien, la conservation et la sauvegarde de l'immeuble en :

  • faisant réaliser les réparations courantes et les travaux urgents ;
  • veillant à l'approvisionnement en combustible, eau, électricité, gaz, etc. ;
  • gérant le personnel de l'immeuble ;
  • souscrivant les contrats d'assurance.

Enfin, il représente le syndicat des copropriétaires en justice.

Caractéristiques de ce syndic professionnel

Obligations

Tout syndic professionnel doit être titulaire d'une carte professionnelle portant la mention gestion immobilière, délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (par la préfecture avant le 1er juillet 2015).

Le syndic professionnel doit justifier d'une garantie financière. Le syndic professionnel doit souscrire une assurance qui couvre sa responsabilité professionnelle.

Avantages et inconvénients du choix d'un syndic professionnel

Avantages

Les principaux avantages sont les suivants :

  • une connaissance de la gestion immobilière ;
  • une garantie financière ;
  • une assurance professionnelle.

Inconvénients

Les inconvénients d'un syndic professionnel sont :

  • des coûts de gestion supérieurs à un syndic bénévole ;
  • un temps de gestion limité ;
  • une corrélation entre travaux et honoraires.

Responsabilité du syndic de copropriété

Le syndic de copropriété est responsable des fautes qu'il commet dans l'exécution de sa mission à l'égard des copropriétaires :

  • le syndic de copropriété est responsable de ses erreurs, négligences ou omissions ;
  • il lui appartient de gérer la copropriété « raisonnablement » ;
  • de plus, il peut être pénalement responsable s'il commet un délit concernant la gestion de la copropriété.

Depuis le 1er juin 2020, le président du conseil syndical sur délégation de l’assemblée générale des copropriétaires peut agir à l’encontre du syndic en cours de mandat pour inertie ou carence du syndic (article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

En l’absence de conseil syndical, l’action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Rémunération du syndic

En contrepartie de son travail, le syndic perçoit des honoraires dont le montant ou le mode de calcul est fixé dans le contrat de syndic. 

Il perçoit :

  • des honoraires de gestion courante : tenue de l'assemblée générale ordinaire, gestion courante de l'immeuble, etc. ;
  • des honoraires pour prestations spécifiques : recouvrement des impayés, gestion des contentieux, organisation de réunions extraordinaires, etc. Ces prestations spécifiques sont limitativement énumérées par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 (à titre d'exemple, les frais de démission n'y figurent pas) ;
  • des honoraires pour travaux de conservation et d'amélioration de l'immeuble, votés lors de la même AG que les travaux concernés.
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