Syndic de copropriété bénévole

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2020

Sommaire

La nomination d'un syndic est obligatoire dans toute copropriété.

Le syndic de copropriété, personne morale ou personne physique, peut être un syndic bénévole ou un syndic professionnel.

Le syndic de copropriété bénévole : qui est-il ?

Le syndic de copropriété bénévole doit être copropriétaire d'un lot, même modeste, dans la copropriété qu'il est amené à gérer (art. 17-2 loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Le syndic de copropriété non professionnel est aidé par le conseil syndical. Notez que que dans les petites copropriété (5 lots au plus), le syndic n'est pas tenu de constituer un conseil syndical (article 41-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu'issu de de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété).

Le syndic de copropriété bénévole est généralement désigné par l'assemblée générale des copropriétaires. L'assemblée générale élit son syndic à la majorité absolue, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Dans l’objectif d’éviter que des copropriétés se retrouvent sans gestionnaire en raison de la crise sanitaire, les contrats de syndic qui expirent entre le 29 octobre et le 31 décembre 2020 inclus sont reconduits de plein droit dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale doit intervenir avant le 31 janvier 2021 au plus tard.

Le renouvellement automatique n’a toutefois pas lieu si l’assemblée générale a désigné un nouveau syndic avant le 19 novembre avec un contrat prenant effet rétroactivement au 29 octobre 2020 (Ordonnance n° 2020-1400 du 18/11/2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés, JO du 19).

Missions du syndic de copropriété bénévole

Le syndic de copropriété bénévole a les mêmes missions qu'un syndic professionnel.

Notez que depuis le 1er juin 2020, le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic (conciergerie, gardiennage, services à la personne, garderie, etc.) après autorisation expresse de l'assemblée générale. Ces prestations ne peuvent pas figurer dans le contrat de syndic (article 18-1A II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Gestion administrative

Le syndic de copropriété assure le secrétariat de la copropriété. À ce titre :

  • il tient à jour la liste des copropriétaires (état civil, adresse, lot détenu) ;
  • il prépare l'ordre du jour des assemblées et convoque l'assemblée générale au moins une fois par an ;
  • il assure le secrétariat des séances des assemblées ;
  • il tient à jour le carnet d'entretien de l'immeuble, en indiquant les travaux réalisés ;
  • il a en charge la conservation des archives de la copropriété.

Le conseil syndical peut, pour l’exercice de sa mission, consulter et obtenir copie de l’ensemble des documents liés à la gestion et à l’administration de la copropriété. Le syndic dispose alors d’un mois pour transmettre les documents demandés sous peine d’une amende de 15 € par jour de retard (décret n° 2019-503 du 23 mai 2019). Les documents concernés sont la fiche synthétique, les pièces ou documents, correspondances ou registres liés à la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété (procès-verbaux des assemblées générales annuelles appelées à connaître des comptes, par exemple – décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020).

Gestion financière

Le syndic de copropriété bénévole tient la comptabilité du syndicat des copropriétaires. Ainsi :

  • il tient le compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires ;
  • il assure le recouvrement des charges ;
  • il soumet au vote de l'assemblée générale la constitution de provisions pour financer les travaux d'entretien des parties communes ;
  • il élabore le budget prévisionnel ;
  • il rend compte de sa gestion chaque année devant l'assemblée générale.

Exécution des décisions et entretien de l'immeuble

Le syndic de copropriété bénévole assure l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.

De plus, il assure l'entretien, la conservation et la garde de l'immeuble en :

  • faisant réaliser les réparations courantes et les travaux urgents ;
  • veillant à l'approvisionnement en combustible, eau, électricité, gaz, etc. ;
  • gérant le personnel de l'immeuble ;
  • souscrivant les contrats d'assurance.

Enfin, il représente le syndicat des copropriétaires en justice.

Pourquoi choisir un syndic de copropriété bénévole ?

Contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole n'a pas à justifier de compétences professionnelles particulières. Cependant, de bonnes notions de droit et de comptabilité sont nécessaires.

Il peut s'avérer très utile d'adhérer à une association qui lui fournira des informations, ainsi qu'une assistance juridique, comptable et technique.

Avantages du choix d'un syndic bénévole

Les avantages de ce choix sont les suivants :

  • bonne connaissance de la copropriété et des copropriétaires ;
  • coûts de gestion limités, voire gratuits ;
  • meilleur suivi des décisions de l'assemblée.

Inconvénients du choix d'un syndic bénévole

En revanche, ce choix induit les inconvénients suivants :

  • pas d'assurance professionnelle ;
  • absence de garantie financière ;
  • pas de formation obligatoire, ce qui peut entraîner des frais de conseil importants.

Le syndic de copropriété bénévole est-il valable pour toutes les copropriétés ?

Le syndicat de copropriété non professionnel est particulièrement recommandé :

  • pour les petites copropriétés ;
  • dans les copropriétés à majorité de copropriétaires occupants ;
  • dans les copropriétés où il règne une bonne entente entre les copropriétaires.

La responsabilité du syndic de copropriété bénévole

Contrairement au syndic de copropriété professionnel, le syndic bénévole n'a pas l'obligation de souscrire à une assurance. Il lui est conseillé de prendre une assurance en responsabilité civile, dont le montant est pris en charge par la copropriété.

La rémunération du syndic bénévole

Le syndic bénévole peut percevoir une rémunération pour couvrir ses frais et le temps passé à la gestion. Sa rémunération est alors soumise à l'impôt sur le revenu, au titre des bénéfices non commerciaux.

Copropriété

Copropriété : votre guide gratuit à télécharger

Vous trouverez au sein de ce guide rédigé par des auteurs spécialisés :

  • Une vision complète pour comprendre le sujet
  • Les infos essentielles sur le fonctionnement d'une copropriété
  • Les organes de contrôle, le syndic et les charges
Télécharger Mon Guide

Ces pros peuvent vous aider