Travaux dans la copropriété

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2020

Sommaire

Les travaux réalisés dans les parties communes ou sur les équipements communs sont votés au préalable en assemblée générale. Seuls quelques travaux échappent à cette règle.

Les travaux sans autorisation

Les travaux réalisés par le copropriétaire dans les parties privatives

Chaque copropriétaire a le droit d'effectuer des travaux sur ses parties privatives, sans autorisation de la copropriété, à deux conditions :

  • Les travaux ne doivent pas affecter les parties communes.
  • Les travaux ne doivent pas affecter l'aspect extérieur de l'immeuble.

Toutefois, ces travaux doivent respecter l'usage des parties privatives fixé dans le règlement de copropriété et la destination de l'immeuble. Le copropriétaire peut donc faire réaliser des travaux d'aménagement intérieur.

Il peut aussi faire procéder à des transformations.

Pour les autres travaux, un vote en assemblée générale à la majorité absolue est nécessaire.

Les travaux réalisés par le syndic

Le syndic de copropriété peut prendre l'initiative de faire réaliser des travaux sans vote préalable de l'assemblée générale. Il s'agit de deux types de travaux :

  • les menus travaux d'entretien, dont le coût est faible ;
  • les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Cependant, pour les travaux urgents, le syndic de copropriété a l'obligation :

  • d'informer les copropriétaires par courrier ou affiche ;
  • de convoquer une assemblée où les travaux urgents seront votés a posteriori.

Après avis du conseil syndical (lorsqu'il est existe), le syndic de copropriété peut demander le versement d'une provision, mais pas plus d'un tiers du devis des travaux.

Les travaux votés en assemblée générale

Différentes règles de majorité selon la nature des travaux. On distingue deux types de travaux :

Les travaux d'entretien et d'accessibilité

Les travaux d'entretien, de réfection et d'accessibilité sont votés à la majorité simple (art. 24 loi 10 juillet 1965) :

  • entretien des parties communes (ex. réparation des escaliers) ;
  • maintien de l'immeuble en bon état (ex. réfection partielle de la toiture) ;
  • travaux nécessaires à la prévention de la santé et à la sécurité physique des occupants ;
  • travaux rendus obligatoires par une loi, un règlement ou un arrêté de police ;
  • suppression des vide-ordures (depuis le 1er juin 2020, suite à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019) ;
  • autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;
  • travaux d'accessibilité aux handicapés (exemple pose d'une rampe d'accès).

Les travaux d'amélioration

Sont votés à la majorité absolue (art. 25 loi 10 juillet 1965) les travaux suivants :

  • travaux d'économie d'énergie (ex. isolation thermique du bâtiment) ;
  • modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles (depuis le 1er juin 2020, suite à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019) ;
  • installation d'une antenne collective de TV ou d'un réseau câblé ;
  • pose de canalisations pour mise en conformité ;
  • installation de compteurs d'eau froide divisionnaires ;
  • autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes ;
  • installation ou modification des installations électriques intérieures pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides ;
  • travaux comportant transformation, addition ou amélioration : installation d'un ascenseur, installation de boîtes aux lettres, etc.

Sont votés à la double majorité des voix des copropriétaires représentant 2/3 des tantièmes (art. 26 loi 10 juillet 1965) les travaux de surélévation ou de construction de bâtiments en vue de créer de nouveaux lots privatifs.

L’exécution de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble d’une copropriété constitue un trouble manifestement illicite si elle n’a pas été réalisée avec l’autorisation de l’assemblée générale. Toutefois, une autorisation de travaux donnée a posteriori par l’assemblée générale des copropriétaires produit les mêmes effets qu’une autorisation préalable et s’impose donc à tous dès lors qu’elle n’a pas été annulée. Cette solution s’applique même si l’autorisation de travaux porte atteinte aux droits d’autres copropriétaires (Cass. 3e civ. 6-2-2020 n° 18-18.751 F-D).

Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit notamment mettre à disposition de l’ensemble des copropriétaire dans un espace en ligne sécurisé les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées.

Passerelles vers des majorités moins contraignantes

L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 prise en application de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a créé des passerelles de majorités afin de permettre un second vote à une majorité moins contraignantes et ainsi d'accélérer la prise de décisions :

  • l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que si une décision n'a pas pu être prise à la majorité absolue de l'article 25, elle peut être prise à la majorité simple de l'article 24 quand le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote ;
  • l'article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que si une décision n'a pas pu être prise à la double majorité qualifiée de l'article 26, elle peut être prise à la majorité absolue de l'article 25 quand le projet a recueilli au moins l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote.

Cas des petites copropriétés

L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété a créé un régime dérogatoire applicables aux « petites copropriétés », afin de simplifier leur fonctionnement.

Dans les petites copropriétés (5 lots au plus), les décisions (sauf celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l'approbation des comptes), peuvent être prises à l'unanimité des voix des copropriétaires à l'occasion d'une consultation écrite, ou lors d’une réunion, sans qu'il y ait lieu de convoquer une assemblée générale (article 41-12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Par ailleurs, dans les copropriétés dans lesquelles le nombre de voix du syndicat est réparti entre deux copropriétaires, l'ordonnance a instauré à compter du 1er juin 2020 des règles particulières pour le calcul des majorités de vote. L'article 41-16 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose désormais que :

  • les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (article 24), ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;
  • les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25) sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;
  • indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.

Les travaux nécessitant des autorisations particulières

Avant leur exécution, certains travaux de construction nécessitent une autorisation préalable relevant du Code de l'urbanisme. Il appartient à la personne qui fait réaliser les travaux de demander une autorisation en mairie. Selon la nature des travaux, une simple déclaration ou un permis de construire sont exigés.

Déclaration préalable des travaux en mairie

Elle est nécessaire pour :

  • le ravalement des façades ;
  • un construction de moins de 20 m² (garage, véranda) ;
  • la création d'une piscine.

Permis de construire

Il est indispensable pour :

  • une modification de l'aspect extérieur du bâtiment (rehausser le toit) ;
  • toute création nouvelle de plus de 20 m² ;
  • l'édification d'un nouveau bâtiment.

Enfin, les travaux de construction sont soumis à une obligation d'assurance, l'assurance dommage-ouvrage.

Travaux nécessitant l'accès aux parties privatives

Certains travaux d'intérêt collectif nécessitent un accès aux parties privatives (logement, garage, cave, etc).  Ces travaux doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins 8 jours avant le début de leur réalisation (art. 9 loi 10 juillet 1965). Ce délai n'est pas à respecter si les travaux sont justifiés par des impératifs de sécurité ou de conservation des lieux. 

Réalisation de travaux et indemnité des copropriétaires

L'exécution de travaux d'intérêt collectif peut causer un préjudice à certains copropriétaires comme suit :

  • diminution de la valeur du lot privatif ;
  • trouble de jouissance grave, qu'il soit temporaire ou permanent ;
  • dégradations.

Ces copropriétaires ont droit à une indemnité. Cette indemnité est à la charge de l'ensemble des copropriétaires en fonction de la participation de chacun au coût des travaux causant le préjudice (art. 9 loi 10 juillet 1965).

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