Travaux dans la copropriété

À jour en Avril 2018

Écrit par les experts Ooreka

Les travaux réalisés dans les parties communes ou sur les équipements communs sont votés au préalable en assemblée générale. Seuls quelques travaux échappent à cette règle.

Bon à savoir : à compter du 1er janvier 2017, les immeubles de plus de 10 ans ou étant au moins partiellement à usage d'habitation devront faire l'objet d'un diagnostic technique global.

Les travaux sans autorisation

Les travaux réalisés par le copropriétaire dans les parties privatives

Chaque copropriétaire a le droit d'effectuer des travaux sur ses parties privatives, sans autorisation de la copropriété, à deux conditions :

  • Les travaux ne doivent pas affecter les parties communes.
  • Les travaux ne doivent pas affecter l'aspect extérieur de l'immeuble.

Toutefois, ces travaux doivent respecter l'usage des parties privatives fixé dans le règlement de copropriété et la destination de l'immeuble.

Le copropriétaire peut donc faire réaliser des travaux d'aménagement intérieur.

Exemple : refaire l'installation électrique.

Il peut aussi faire procéder à des transformations.

Exemple : déplacer des cloisons, créer une salle d'eau.

Pour les autres travaux, un vote en assemblée générale à la majorité absolue est nécessaire.

Les travaux réalisés par le syndic

Le syndic de copropriété peut prendre l'initiative de faire réaliser des travaux sans vote préalable de l'assemblée générale. Il s'agit de deux types de travaux :

  • les menus travaux d'entretien, dont le coût est faible ;
  • les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Cependant, pour les travaux urgents, le syndic de copropriété a l'obligation :

  • d'informer les copropriétaires par courrier ou affiche ;
  • de convoquer une assemblée où les travaux urgents seront votés a posteriori.

Après avis du conseil syndical, le syndic de copropriété peut demander le versement d'une provision, mais pas plus d'un tiers du devis des travaux.

À noter : on considère qu'il y a urgence lorsque l'immeuble est soumis à une menace imminente.

Bon à savoir : à compter du 1er janvier 2017, les syndics ont obligation de constituer un fonds de travaux qui remplace la réserve spéciale pour travaux futurs non encore votés. Les sommes versées sur le fonds de travaux appartiennent au syndic et ne sont pas remboursées au vendeur en cas de vente d'un lot.

Les travaux votés en assemblée générale

Différentes règles de majorité selon la nature des travaux. On distingue deux types de travaux :

Les travaux d'entretien et d'accessibilité

Les travaux d'entretien, de réfection et d'accessibilité sont votés à la majorité simple (art. 24 loi 10 juillet 1965) :

  • entretien des parties communes (ex. réparation des escaliers) ;
  • maintien de l'immeuble en bon état (ex. réfection partielle de la toiture) ;
  • travaux nécessaires à la prévention de la santé et à la sécurité physique des occupants ;
  • travaux rendus obligatoires par une loi, un règlement ou un arrêté de police ;
  • travaux d'accessibilité aux handicapés (ex. pose d'une rampe d'accès).

Bon à savoir : lorsqu'un copropriétaire ne paie pas un appel de fonds exigé par le syndic pour réaliser des travaux de conservation d'un immeuble menacé d'un arrêté de péril, les autres copropriétaires ont la possibilité de lui demander, en justice, réparation du préjudice subi en raison de l'impossibilité de louer leur logement (Cass. civ. 3., 7 septembre 2017, n° 16-18.777).

Les travaux d'amélioration

Sont votés à la majorité absolue (art. 25 loi 10 juillet 1965) les travaux suivants :

  • travaux d'économie d'énergie (ex. isolation thermique du bâtiment) ;
  • suppression des vide-ordures ;
  • installation d'une antenne collective de TV ou d'un réseau câblé ;
  • pose de canalisations pour mise en conformité ;
  • installation de compteurs d'eau froide divisionnaires ;
  • autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes ;
  • installation ou modification des installations électriques intérieures pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides ;
  • travaux comportant transformation, addition ou amélioration : installation d'un ascenseur, installation de boîtes aux lettres, etc.

À noter : les propriétaires qui n'ont pas donné leur accord à ces travaux peuvent payer leurs travaux sur une période de dix ans.

Sont votés à la double majorité des voix des copropriétaires représentant 2/3 des tantièmes (art. 26 loi 10 juillet 1965) les travaux de surélévation ou de construction de bâtiments en vue de créer de nouveaux lots privatifs.

Les travaux nécessitant des autorisations particulières

Avant leur exécution, certains travaux de construction nécessitent une autorisation préalable relevant du Code de l'urbanisme.

Il appartient à la personne qui fait réaliser les travaux de demander une autorisation en mairie. Selon la nature des travaux, une simple déclaration ou un permis de construire sont exigés.

Déclaration préalable des travaux en mairie

Elle est nécessaire pour :

  • le ravalement des façades ;
  • un construction de moins de 20 m² (garage, véranda) ;
  • la création d'une piscine.

Permis de construire

Il est indispensable pour :

  • une modification de l'aspect extérieur du bâtiment (rehausser le toit) ;
  • toute création nouvelle de plus de 20 m² ;
  • l'édification d'un nouveau bâtiment.

À noter : s'il s'agit de travaux sur une construction existante, ce seuil est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un plan d'occupation des sols (POS). Cependant, le seuil est  ramené à 20 m² dès lors que, après réalisation des travaux, la surface ou l'emprise totale de la construction dépasse 150 m² (article R. 421-14 du Code de l'urbanisme).

Enfin, les travaux de construction sont soumis à une obligation d'assurance, l'assurance dommage-ouvrage.

Travaux nécessitant l'accès aux parties privatives

Certains travaux d'intérêt collectif nécessitent un accès aux parties privatives (logement, garage, cave, etc). 

Ces travaux doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins 8 jours avant le début de leur réalisation (art. 9 loi 10 juillet 1965).

Ce délai n'est pas à respecter si les travaux sont justifiés par des impératifs de sécurité ou de conservation des lieux. 

Réalisation de travaux et indemnité des copropriétaires

L'exécution de travaux d'intérêt collectif peut causer un préjudice à certains copropriétaires comme suit :

  • diminution de la valeur du lot privatif ;
  • trouble de jouissance grave, qu'il soit temporaire ou permanent ;
  • dégradations.

Ces copropriétaires ont droit à une indemnité. 

Cette indemnité est à la charge de l'ensemble des copropriétaires en fonction de la participation de chacun au coût des travaux causant le préjudice (art. 9 loi 10 juillet 1965).

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