Modèle de contrat : Contrat de syndic de copropriété

À jour en Avril 2018

Écrit par les experts Ooreka
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Exemple de contrat prêt à l’emploi : téléchargez ce contrat type au format word (.doc), et complétez-le avec vos informations personnelles en suivant les instructions détaillées dans la notice.

À quoi sert ce modèle de contrat ?

Le décret du 26 mars 2015 vise à améliorer la gestion des copropriétés. Ce décret a été pris en application de l'article 55 de la loi ALUR du 24 mars 2014 qui met en place un modèle type de contrat de syndic.

Conformément au décret précité, tout contrat de syndic conclu ou renouvelé après le 1er juillet 2015 devra respecter ce modèle type.

Le décret impose des clauses obligatoire telles que :

  • les missions du syndic ;
  • la durée du contrat ;
  • la désignation du syndic ;
  • la révocation du syndic ;
  • la démission du syndic ;
  • une fiche synthétique de copropriété ;
  • les prestations et les modalités de rémunération du syndic professionnel ;
  • le forfait : son contenu, la tenue de l’assemblée générale annuelle, les prestations optionnelles et particulières, modalités de rémunération etc. ;
  • le remboursement et la rémunération du syndic non professionnel ;
  • les frais et les honoraires imputables aux seuls copropriétaires.

Le décret énumère également les prestations de gestion courante ainsi que les prestations particulières. Il indique par ailleurs la possibilité pour certaines prestations particulières d'être rémunérées en complément du forfait.

Notice : Contrat de syndic de copropriété

Vous avez la possibilité d'adapter le contenu du contrat. Toutefois, veillez à bien respecter le cadre défini par le nouveau modèle type.

Chacune des parties doit conserver un exemplaire du contrat de syndic de copropriété.

Exemple de contrat

Contrat de syndic de copropriété

Entre les soussignés

D'une part :

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble à [adresse]

Numéro d'immatriculation [numéro]

Représenté pour le présent contrat par [Madame/ Monsieur] [Nom & Prénom], agissant en exécution de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires en date du [date]

Titulaire d'un contrat d'assurance responsabilité civile souscrit le auprès de [compagnie d'assurance]

Et, d'autre part :

Le syndic désigné par l'assemblée générale en date du [date] ;

Si le syndic est une personne physique :

[Madame/ Monsieur] [Nom et Prénom], [adresse du principal établissement], exerçant en qualité de syndic [professionnel/ bénévole/ coopératif] immatriculé au registre du commerce et des sociétés de [ville] sous le numéro [numéro], et dont le numéro unique d'identification est [numéro].

Si le syndic est une personne morale :

La société [EURL/ SARL/ etc.] dont la dénomination sociale est [dénomination sociale] ayant son siège social à l'adresse suivante [adresse] et représentée par [nom du représentant] en qualité de [qualité], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de [ville] sous le numéro [numéro], et dont le numéro unique d'identification est [numéro].

Titulaire de la carte professionnelle mention [mention] numéro [numéro], délivrée le [date] par [nom de la personne ou de l'organisme ayant délivré la carte].

Titulaire d'un contrat d'assurance responsabilité civile professionnelle souscrit le [date] auprès de [compagnie d'assurance].

Titulaire d'une garantie financière conformément à l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970, souscrite le [date] auprès de [compagnie], dont l'adresse est [adresse].

Autres mentions obligatoires requises par la réglementation applicable :

L'organisme d'habitation à loyer modéré [forme juridique et dénomination sociale] ;

Exerçant en tant que syndic de droit conformément à l'article L443-15 du Code de la construction et de l'habitation ayant son siège à [adresse], représenté par [Madame/ Monsieur] [Nom & Prénom] en qualité de [qualité].

Les parties conviennent ce qui suit :

Préambule

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et des textes pris pour son application, notamment le décret du 17 mars 1967, sont applicables au présent contrat de mandat.

Sont appliqués de manière supplétives les articles 1984 et suivants.

Le syndic professionnel est soumis à la loi du 2 janvier 1970 ainsi qu'au décret n° 72-678 en date du 20 juillet 1972 pris pour son application ainsi qu'au Code de déontologie promulgué en application de l'article 13-1 de cette même loi.

Conformément à l'article 66 du décret en date du 20 juillet 1972, le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers.

Article 1 – Missions

Le syndicat confie au syndic qui l'accepte mandat d'exercer la mission de syndic de l'immeuble ci-dessus désigné. L'objet de cette mission est notamment défini à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précitée et par le présent contrat.

Article 2 – Durée du contrat

Le présent contrat est conclu par les parties pour une durée de [durée].

Il prendra effet le [date] et prendra fin le [date].

Il n'est pas renouvelable par tacite reconduction.

Article 3 – Révocation du syndic

Le contrat de syndic peut faire l'objet d'une révocation par l'assemblée générale des copropriétaires. Elle statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette révocation doit être fondée sur un motif légitime.

Aux termes de l'article 18 dernier alinéa de la loi 10 juillet précitée, la délibération de l'assemblée générale désignant un nouveau syndic vaut révocation de l'ancien à compter de la prise de fonction du nouveau.

Article 4 – Démission du syndic

Le syndic pourra mettre fin à ses fonctions à condition d'en avertir le président du conseil syndical, à défaut chaque copropriétaire, au moins trois mois à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

Article 5 – Nouvelle désignation du syndic

À la fin du présent contrat, l'assemblée générale des copropriétaires désigne le syndic de la copropriété. Un nouveau contrat, soumis à l'approbation de l'assemblée générale, est conclu avec le syndic renouvelé dans ses fonctions ou avec le nouveau syndic.

L'assemblée générale appelée à se prononcer sur cette désignation est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat conformément aux conditions posées par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Article 6 – Fiche synthétique de copropriété

Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété conformément à l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965. La fiche synthétique regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.

Cette fiche est mise à la disposition des copropriétaires par le syndic. Il la communique dans les quinze jours au copropriétaire qui en fait la demande par [lettre recommandée avec accusé de réception/ mail avec accusé de réception]. À défaut, le syndic est tenu de verser une pénalité financière d'un montant de [x] euros par jour de retard.

Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.

Constitue un motif de révocation du syndic le défaut de réalisation de la fiche synthétique.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d'habitation.

Article 7 – Prestations et modalités de rémunération du syndic professionnel

Les jours et heures ouvrables de référence pour la détermination des modalités de rémunération sont fixés comme suit :

  • le lundi de [x] heures à [x] heures et de [x] heures à [x] heures ;

  • le mardi de [x] heures à [x] heures et de [x] heures à [x] heures ;

  • le mercredi de [x] heures à [x] heures et de [x] heures à [x] heures ;

  • le jeudi de [x] heures à [x] heures et de [x] heures à [x] heures ;

  • le vendredi de [x] heures à [x] heures et de [x] heures à [x] heures ;

  • le samedi de [x] heures à [x] heures et de [x] heures à [x] heures.

Sauf en cas d'urgence, l'accueil [physique/ téléphonique] relatif aux démarches individuelles de chaque copropriétaire ou occupant de l'immeuble auprès du syndic s'effectue aux jours et heures suivantes :

  • le lundi de [x] heures à [x] heures et de [x] heures à [x] heures ;

  • le mardi de [x] heures à [x] heures et de [x] heures à [x] heures ;

  • le mercredi de [x] heures à [x] heures et de [x] heures à [x] heures ;

  • le jeudi de [x] heures à [x] heures et de [x] heures à [x] heures ;

  • le vendredi de [x] heures à [x] heures et de [x] heures à [x] heures ;

  • le samedi de [x] heures à [x] heures et de [x] heures à [x] heures.

La rémunération du syndic professionnel est déterminée de manière forfaitaire.

Toutefois, une rémunération spécifique peut être perçue en contrepartie des prestations particulières limitativement énumérées à l'annexe 2 du décret du 17 mars 1967 et dans les conditions stipulées au 7.2 du présent contrat conformément à l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Article 7.1 – Le forfait

Article 7.1.1 – Contenu du forfait

Le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission. Sont exclues du forfait les prestations limitativement énumérées à l'annexe 2 du décret du 17 mars 1967. À ce titre, il effectue les visites et vérifications périodiques de la copropriété impliquées par la mission relative à l'administration, à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble.

Les parties conviennent de la réalisation, au minimum, de [x] visite(s) et vérifications périodiques de la copropriété, d'une durée minimum de [x] heures, [avec rédaction d'un rapport/ sans rédaction d'un rapport], [en présence du président du conseil syndical/ hors de la présence du président du conseil syndical]. Une liste non limitative des prestations incluses dans le forfait est annexée au présent contrat.

Les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire.

Ne donnent lieu à aucune rémunération supplémentaire et sont comprises dans la rémunération forfaitaire :

  • les formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives quand le sinistre a sa source dans les parties communes ;

  • la gestion des règlements aux bénéficiaires.

Article 7.1.2 – Précisions concernant la tenue de l'assemblée générale annuelle

Conformément à l'accord des parties, l'assemblée générale annuelle sera tenue pour une durée de [x] heures à l'intérieur d'une plage horaire allant de [x] heures à [x] heures par [le syndic/ un ou plusieurs préposé(s)].

Article 7.1.3 – Prestations optionnelles pouvant être incluses dans le forfait sur décision des parties

Par le présent contrat, les parties pourront expressément inclure dans le forfait convenu l'une ou plusieurs des prestations suivantes :

S'il s'agit de l'organisation d'assemblées générales :

  • la préparation, convocation et tenue [d'une/ de plusieurs] assemblée(s) générale(s), autres que l'assemblée générale annuelle, à l'intérieur d'une plage horaire allant de [x] heures à [x] heures ;

S'il s'agit de l'organisation de réunion(s) avec le conseil syndical :

  • l'organisation de [x] réunion(s) avec le conseil syndical d'une durée de [x] heures, à l'intérieur d'une plage horaire allant de [x] heures à [x] heures.

Article 7.1.4 – Prestations pouvant être exclues des missions du syndic sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires

Par décision spéciale prises aux conditions fixées par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires peut :

Selon le cas :

  • dispenser le syndic d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ;

  • dispenser le syndic d'offrir un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés ;

  • confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat.

En cas de décision régulièrement adoptée par l'assemblée générale antérieurement à la conclusion du présent contrat, la prestation considérée n'est pas incluse dans le forfait.

Article 7.1.5 – Modalités de rémunération

Par le présent contrat, le syndic perçoit une rémunération forfaitaire annuelle d'un montant de [x] euros hors taxe, soit [x] euros toutes taxes comprises.

Cette rémunération est payable [d'avance/ à terme échu] suivant la périodicité suivante [indiquer la périodicité].

Elle peut être révisée chaque année à la date du [date] selon les modalités suivantes [modalités].

Les dépassements des horaires et durées convenus pour la tenue des assemblées générales, réunions et visites/ vérifications périodiques incluses dans le forfait sont facturés selon le coût horaire mentionné au 7.2.1.

L'envoi des documents afférents aux prestations du forfait donne lieu à remboursement au syndic des frais d'affranchissement ou d'acheminement engagés.

Si la somme des frais d'archivage est fixée dans le présent contrat :

Dans l'hypothèse où l'assemblée générale des copropriétaires a, en cours d'exécution du présent contrat et dans les conditions précisées à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, décidé de confier les archives du syndicat à une entreprise spécialisée, le montant de sa rémunération forfaitaire annuelle hors taxes est imputé de la somme de [x] euros dès à présent fixée par les parties.

Si la somme des frais d'archivage est fixée par facture :

Dans l'hypothèse où l'assemblée générale des copropriétaires a, en cours d'exécution du présent contrat et dans les conditions précisées à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, décidé de confier les archives du syndicat à une entreprise spécialisée, le montant de sa rémunération forfaitaire annuelle hors taxes est imputé de la somme toutes taxes comprises effectivement facturée au syndicat par le tiers auquel cette tâche aura été confiée (sur justificatif).

Le montant de l'imputation prévue au titre des deux derniers alinéas est calculé prorata temporis de la période restant à courir jusqu'à la date d'exigibilité de la rémunération.

Article 7.2 – Les prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération complémentaire

Article 7.2.1 – Modalités de rémunération des prestations particulières

Si la rémunération est calculée en application d'un coût horaire défini :

La rémunération due au syndic professionnel au titre des prestations particulières est calculée en application du coût horaire ci-après, appliqué au prorata du temps passé : [x] euros/ heure hors taxes, soit [x] euros/ heure toutes taxes comprises.

Si la rémunération est calculée selon un tarif convenu pour chaque prestation particulière : :

La rémunération due au syndic professionnel au titre des prestations particulières est calculée en application du tarif convenu par les parties pour chaque prestation particulière.

La rémunération due au titre des prestations particulières s'entend hors frais d'envoi. L'envoi des documents afférents aux prestations particulières donne lieu à remboursement au syndic des frais d'affranchissement ou d'acheminement engagés.

7.2.2 – Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires (au-delà du contenu du forfait stipulé aux 7.1.1 et 7.1.3)

Détail des prestations

  • La préparation, la convocation et la tenue d'une assemblée générale supplémentaire de [x] heures, à l'intérieur d'une plage horaire allant de [x] heures à [x] heures.

  • L'organisation d'une réunion supplémentaire avec le conseil syndical d'une durée de [x] heures, par rapport à celle(s) incluse(s) dans le forfait au titre du 7.1.3.

  • La réalisation d'une visite supplémentaire de la copropriété [avec rédaction d'un rapport/ sans rédaction d'un rapport], [en présence du président du conseil syndical/ hors de la présence du président du conseil syndical], par rapport à celle(s) incluse(s) dans le forfait au titre du 7.1.1.

Modalités de tarifications convenues par les parties pour chaque prestation

[Indiquer les modalités de tarifications].

Article 7.2.3 – Prestations relatives au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division

Détail des prestations

  • Si par un vote spécifique, l'assemblée générale décide de confier au syndic l'établissement ou la modification du règlement de copropriété à la suite d'une décision du syndicat en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

  • La publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes.

Modalités de tarifications convenues par les parties pour chaque prestation

[Indiquer les modalités de tarifications].

Article 7.2.4 – Prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres

Détail des prestations

  • Les déplacements sur les lieux.

  • La prise de mesures conservatoires.

  • L'assistance aux mesures d'expertises.

  • Le suivi du dossier auprès de l'assureur.

Modalités de tarifications convenues par les parties pour chaque prestation

[Indiquer les modalités de tarifications].

Les prestations effectuées en dehors des jours et heures ouvrables et rendues nécessaires par l'urgence sont facturées [sans majoration/ au coût horaire majoré x %].

Toute somme versée par l'assureur au syndic au titre de la couverture des diligences effectuées par ce dernier dans le cadre du règlement d'un sinistre vient en déduction de la rémunération due en application du présent article.

Article 7.2.5 – Prestations relatives aux travaux et études techniques

L'article 44 du décret du 17 mars 1967 énumère les travaux pouvant faire l'objet d'honoraires spécifiques.

Ces honoraires concernent :

  • les travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ou d'entretien courant ;

  • les travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

  • les travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;

  • les études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;

  • d'une manière générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

Aux termes de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, les honoraires complémentaires éventuels sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés et aux mêmes règles de majorité.

Le présent contrat ne peut se lire comme fixant un barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif.

Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.

Le choix du prestataire par l'assemblée générale est précédé d'une mise en concurrence dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967.

Les diligences entreprises par le syndic dans le cadre de la réalisation du diagnostic de performance énergétique collectif et de l'audit énergétique peuvent donner lieu à rémunération dans les conditions prévues au présent article.

Article 7.2.6 – Prestations relatives aux litiges et contentieux (hors frais de recouvrement visés au point 9.1)

Détail des prestations

  • La mise en demeure d'un tiers par lettre recommandée avec accusé de réception.

  • La constitution du dossier transmis à l'avocat, à l'huissier de justice ou à l'assureur protection juridique (à l'exclusion des formalités visées au 7.2.4).

  • Le suivi du dossier transmis à l'avocat.

Modalités de tarifications convenues par les parties pour chaque prestation

[Indiquer les modalités de tarifications].

Article 7.2.7 – Autres prestations

Détail des prestations

  • Les diligences spécifiquement liées à la préparation des décisions d'acquisition ou de disposition des parties communes.

  • La reprise de la comptabilité sur exercices antérieurs non approuvés ou non répartis (changement de syndic).

  • La représentation du syndicat aux assemblées d'une structure extérieure (syndicat secondaire, union de syndicats, association syndicale libre) créée en cours de mandat ainsi qu'aux assemblées supplémentaires de ces mêmes structures si elles existaient antérieurement à la signature du présent contrat.

  • La constitution et le suivi du dossier d'emprunt souscrit au nom du syndicat en application de l'article 26-4 alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965.

  • La constitution et le suivi d'un dossier de subvention accordé au syndicat.

  • L'immatriculation initiale du syndicat.

Modalités de tarifications convenues par les parties pour chaque prestation

[Indiquer les modalités de tarifications].

Article 8 – Défraiement et rémunération du syndic non professionnel

Dans le respect du caractère non professionnel de leur mandat, le syndic bénévole et le syndic désigné en application de l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent percevoir le remboursement des frais nécessaires engagés outre une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété.

Si la rémunération est fixée sur la base d'un forfait annuel :

Les parties s'accordent à fixer la rémunération comme suit : forfait annuel d'un montant de [x] euros.

Si la rémunération est fixée sur la base d'un coût horaire :

Les parties s'accordent à fixer la rémunération comme suit : coût horaire de [x] euros.

Si la rémunération est fixée selon d'autres modalités :

Les parties s'accordent à fixer la rémunération comme suit : [indiquer les modalités].

Article 9 – Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires

Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre.

Article 9.1 – Frais de recouvrement en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Cela concerne notamment la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, la relance après la mise en demeure, la conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d'hypothèque, les frais de mainlevée d'hypothèque, le dépôt d'une requête en injonction de payer. La constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice et le suivi du dossier transmis à l'avocat ne sont applicables qu'en cas de diligences exceptionnelles.

Article 9.2 – Frais et honoraires liés aux mutations

Ces frais comprennent l'établissement de l'état daté, l'opposition sur mutation conformément à l'article 20 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, la délivrance du certificat prévu à l'article20 alinéa 2 de la loi précitée. Le montant maximum applicable aux honoraires d'établissement de l'état daté s'élève à la somme de [x] euros. Le montant est fixé conformément au décret prévu à l'article 10-1 b de la loi en date du 10 juillet 1965.

Article 9.3 Frais de délivrance des documents sur support papier en application des articles 33 du décret du 17 mars 1967 et R134-3 du Code de la construction et de l'habitation

Ces frais concernent la délivrance d'une copie du carnet d'entretien, d'une copie des diagnostics techniques, des informations nécessaires à la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique individuel mentionnées à l'article R134-3 du Code de la construction et de l'habitation, la délivrance au copropriétaire d'une copie certifiée conforme ou d'un extrait de procès-verbal d'assemblée générale ainsi que des copies et annexes (hors notification effectuée en application de l'article 18 du décret du 17 mars 1967).

Tarifications pratiquées

[Indiquer les modalités de tarifications].

Article 10 – Copropriété en difficulté

En application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la désignation d'un administrateur provisoire entraîne la cessation de plein droit sans indemnité du présent contrat.

Article 11 – Reddition de compte

La reddition de compte interviendra chaque année [à la date/ selon la périodicité] suivante : [indiquer].

Article 12 – Compétence juridictionnelle

La juridiction du lieu de situation de l'immeuble est compétente pour tous les litiges nés de l'exécution du présent contrat.

Les parties élisent domicile aux fins des présentes, aux adresses ci-dessous :

Pour le syndic : [Adresse]

Pour le syndicat : [Adresse]

Fait en deux exemplaires et signé ce jour, le [date] à [lieu de signature].

Le syndicat [SIGNATURE]

Le syndic [SIGNATURE]


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