Gérer une copropriété sans syndic

Ooreka Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2018

Sommaire

  • Étape 1 : Renseignez-vous sur les conditions pour être syndic bénévole
  • Étape 2 : Évaluez la difficulté à gérer votre copropriété sans syndic
  • Étape 3 : Faites le point sur les avantages et les inconvénients de la gestion de copropriété sans syndic
  • Étape 4 : Prenez connaissance des missions du syndic bénévole
  • Étape 5 : Proposez votre candidature de syndic bénévole en assemblée générale
Gérer une copropriété sans syndic

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Une copropriété doit obligatoirement être gérée par un syndic (article 17 de la loi du 10 juillet 1965). Il n'existe aucune exception. 

En revanche, une copropriété peut vouloir gérer elle-même l'immeuble, par souci d'économie par exemple. La gestion passera alors par un syndic non professionnel également appelé syndic bénévole. Si dans certains cas, cela peut être un choix judicieux, il y a des règles à respecter et des limites à connaître.

Voici comment gérer une copropriété sans syndic professionnel.

1. Renseignez-vous sur les conditions pour être syndic bénévole

Le syndic bénévole peut être toute personne physique ou morale choisie parmi les membres de la copropriété. Toutefois une restriction géographique peut être apportée par le règlement de copropriété. Il peut, par exemple, limiter le choix du syndic à une personne copropriétaire habitant dans le département ou la ville où se situe la copropriété.

Quelle formation ou diplôme ?

Contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole n'a pas besoin d'être titulaire d'une carte professionnelle. La loi du 2 janvier 1970 concernant les activités de gestion d'immeuble n'est pas applicable au syndic bénévole. Il n'y a pas de diplôme, de qualification ou de formation requis.

Néanmoins, si vous voulez vous présenter comme syndic bénévole, mieux vaut connaître les principales règles juridiques liées à la copropriété et quelques notions en matière de travaux et de comptabilité. Pour cela, commencez par devenir membre du conseil syndical ou président du conseil syndical. Vous aurez ainsi un bon aperçu du fonctionnement d'une copropriété.

Quelle disponibilité ?

Le travail de syndic bénévole n'est pas anodin. Il demande du temps et de la disponibilité. Il est difficilement conciliable avec un travail à temps plein.

2. Évaluez la difficulté à gérer votre copropriété sans syndic

Le syndic bénévole a les mêmes devoirs et obligations qu'un syndic professionnel. Il est donc indispensable avant de vous lancer d'évaluer la complexité de votre copropriété et donc la charge de travail que représente sa gestion.

Gérez une petite copropriété

Les syndic bénévoles gèrent essentiellement des petites copropriétés de moins de 10 lots. Au-delà, le travail est très important. Les copropriétés de plus de 10 lots et dont le budget annuel est supérieur à 15 000 € ont notamment des obligations en matière de comptabilité difficiles à prendre en charge par un syndic bénévole.

Gérez une copropriété saine

La copropriété doit être saine : elle ne doit pas crouler sous les dettes à cause de mauvais payeurs et ne doit pas avoir de contentieux. Mieux vaut éviter également de vous lancer dans un syndic bénévole si l'immeuble fait l'objet de procédures en cours ou de problèmes de malfaçons suite à des travaux.

Gérez une copropriété paisible et volontaire

Décidez de vous présenter comme syndic bénévole uniquement s'il règne au sein de votre copropriété une bonne ambiance et que les membres s'entendent relativement bien. De même assurez-vous qu'il existe une volonté générale de faire gérer l'immeuble par un syndic bénévole.

3. Faites le point sur les avantages et les inconvénients de la gestion de copropriété sans syndic

Il est tentant de ne voir que des avantages à la gestion d'une copropriété par un syndic bénévole. Mais n'oubliez pas de mettre les inconvénients dans la balance pour être sûr que la gestion de votre copropriété sans syndic professionnel est la solution appropriée à votre copropriété.

Mesurez les avantages du syndic bénévole

  • Un coût moindre

Le syndic bénévole coûte moins cher qu'un syndic professionnel. Il peut demander un remboursement de ses frais et débours (déplacement, téléphone, courriers...) voire une rémunération pour ses services. Mais celle-ci ne peut être équivalente aux honoraires d'un syndic professionnel.

Lorsque le syndic est bénévole, la copropriété fait également des économies sur les honoraires supplémentaires qu'un syndic professionnel prend sur des travaux par exemple ou lorsqu'il effectue des démarches auprès d'un prestataire ou d'un professionnel (notaire, avocat...). Les prestations particulières d'un syndic professionnel sont toutes facturées, ce qui n'est pas le cas avec un syndic bénévole.

  • Une meilleure réactivité

C'est souvent l'argument invoqué par les copropriétés autogérées : le syndic bénévole étant la plupart du temps sur place et au cœur des problèmes, il est plus réactif. Il n'y a pas besoin d'attendre la réponse ou le déplacement du syndic professionnel pour effectuer des démarches.

  • Une implication plus grande

Le syndic bénévole étant lui même copropriétaire, il s'implique davantage qu'un syndic professionnel étranger à la copropriété.

Mesurez les inconvénients d'un syndic bénévole

  • Le manque de compétences et les erreurs possibles

Le syndic bénévole, n'étant pas un professionnel et n'ayant pas une équipe de professionnels à ses côtés, est plus enclin à être en difficulté avec la règlementation. D'autant plus qu'elle ne cesse d'évoluer et que dans le cadre d'une copropriété, elle peut concerner des domaines aussi variés que le droit immobilier, la comptabilité, l'urbanisme, la fiscalité et les travaux.

  • La gestion de ses propres intérêts

Le syndic bénévole peut aussi gérer l'immeuble de façon à servir ses propres intérêts. Cela peut être le cas lorsqu'une famille occupe un immeuble et que seuls un ou deux lots sont détenus par des tiers. Le syndic bénévole, membre de la famille majoritaire, peut ne tenir compte dans la gestion de l'immeuble que de ses intérêts personnels et familiaux.

4. Prenez connaissance des missions du syndic bénévole

Les missions du syndic bénévole sont exactement les mêmes que celles du syndic professionnel : il est avant tout le mandataire de la copropriété pour gérer l'immeuble. Il doit, à cet effet, respecter les règles de copropriété de la loi du 10 juillet 1965.

Respectez les missions du syndic 

Tout comme un syndic professionnel, le syndic bénévole est tenu de :

  • faire respecter le règlement de copropriété ;
  • convoquer les assemblées générales et exécuter les décisions qui y sont prises ;
  • administrer et pourvoir à la conservation de l'immeuble, notamment en s'occupant des travaux et en procédant aux recouvrements des charges ;
  • souscrire un contrat d'assurance multirisque immeuble ;
  • établir et mettre à jour le carnet d'entretien de l'immeuble ;
  • procéder à l'immatriculation de la copropriété ;
  • établir et voter le budget prévisionnel ;
  • constituer des provisions pour travaux ;
  • ouvrir un compte bancaire séparé ;
  • représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils (signature d'un contrat, relations avec les banques, les notaires, etc.), et dans les actions en justice.

Engagez votre responsabilité de syndic

Dans le cadre de l'exercice de ses fonctions, le syndic bénévole engage sa responsabilité à l'égard de chaque copropriétaire mais aussi vis-à-vis de la copropriété et des tiers tant du point de vue civil que pénal.

Le syndic bénévole peut être attaqué par la copropriété devant le tribunal en cas de fautes dans l'exercice de ses fonctions qui auraient entrainé un préjudice à la copropriété.

5. Proposez votre candidature de syndic bénévole en assemblée générale

Comme pour le syndic professionnel, le choix d'un syndic bénévole est voté en assemblée générale :

Proposez votre candidature de syndic bénévole

Si vous souhaitez vous porter candidat, il faut que votre demande soit inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale amenée à voter sur ce sujet. Pour ce faire :

  • Envoyez en lettre recommandée avec accusé de réception votre demande d'inscription à l'ordre du jour de la prochaine AG d'une résolution concernant votre nomination en tant que syndic bénévole, à celui qui a la qualité pour convoquer une AG (en principe le syndic en place), sans plus d'exigence particulière.
  • Faites cette demande avant que le syndic n'envoie les convocations en AG aux copropriétaires. L'envoi des convocation doit être faite au moins 21 jours avant sa tenue.

Faites inscrire votre demande à l'ordre du jour de l'AG

La question de la nomination d'un syndic bénévole doit être mise à l'ordre du jour. Doivent y être précisés :

  • le nom du copropriétaire qui souhaite exercer cette mission ;
  • la demande du remboursement de ses frais ;
  • la possibilité de lui verser une rémunération ;
  • l'adhésion à divers organismes pour l'aider à gérer la copropriété.

Soumettez votre candidature à un vote

Le vote se fait à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Si cette majorité n'est pas atteinte mais qu'il y a au moins un tiers des voix « pour », un vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (article 24) peut se faire dans la foulée, ou lors d'une nouvelle AG.

Le vote doit également porter sur la durée du mandat du syndic.

Démissionnez de votre rôle de syndic bénévole

Si la tâche est trop lourde, vous pouvez démissionner. Pour cela, convoquez une nouvelle AG pour entériner votre démission et prévoir la nomination d'un nouveau syndic bénévole ou professionnel.

La démission du syndic bénévole ne doit pas causer un préjudice à la copropriété, notamment la priver de syndic. Si une copropriété se retrouve sans syndic, un administrateur judiciaire est nommé.

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