Calcul de la répartition des charges

Question détaillée

Question posée le 09/06/2013 par Anonyme

Notre résidence est divisée en plusieurs immeubles (A,B,C,D,E,F) constitués d’un nombre d’appartements différents. Le règlement de copropriété précise pour chaque lot la quote-part des parties communes générales de la résidence (sur un total de 6000ème) et la quote-part des parties communes spéciales du bâtiment (Dans chaque bâtiment le total des PCS fait 1000/1000ème).

Exemple pour un lot bat D: Tantièmes PCG : 126/6000ème  et Tantième PCS bat D : 300/1000ème.

Exemple pour un lot bat C: Tantièmes PCG : 126/6000ème  et Tantième PCS bat C : 140/1000ème.

Le bâtiment D a 3 lots et le bâtiment C a 9 lots.

 Notre syndic gère les immeubles A,B,C,D et répartit les charges propriétaires et locataires comme suit : Tantièmes PCS du lot / somme des tantièmes PCS des quatre bâtiments gérés.

Pour le lot bat C : 140/ 4*1000 = 140/4000 et le lot bat D : 300/ 4*1000 = 300/4000

Pour des appartements identiques et de tantièmes généraux identiques, les charges payées sont doubles pour le lot bat D par rapport au lot bat C.

Le bâtiment D a 3 lots et le bâtiment C a 9 lots.

 Le syndic a changé depuis un an et a appliqué cette répartition sans consultation, arguant que l’ancien syndic était dans l’erreur.

Ce dernier appliquait :Tantièmes PCG du lot / somme des tantièmes PCG des quatre bâtiments gérés.

La somme des tantièmes PCG des bâtiments A,B,C,D représente 3121 des 6000ème de la résidence.

Nous avions alors les charges définies également (126/3121)  pour les lots identiques des bâtiments C et D.

Dès que les charges sortent du cadre du bâtiment, cette méthode devrait s’applique.

Malgré mes réclamations, le nouveau syndic dit qu’il doit utiliser les tantièmes des PCS des bâtiments puisqu’il ne gère pas l’ensemble de la résidence.

Vous avez compris que je possède l’appartement du bâtiment D et que je trouve cette nouvelle méthode de calcul inique.

Qui a raison? Qui a le droit avec lui? Quel est mon recours possible?

 J’espère que mes explications ont été claires. Merci pour votre conseil.

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4 réponses d'expert

Réponse envoyée le 10/06/2013 par sabo92

Bonjour,

Désolé, je n'ai pu lire jusqu'au bout.
Il me semble qu'il faut distinguer deux types de dépenses :
- celles générales à la copropriété, par exemple éclairage extérieur, espaces verts, gardien éventuel, doivent être réparties sur base des charges communes générales, soit dans votre cas 126/6000.
- celles spécifiques à chaque bâtiment (réparations interphones, entretien terasses, nettoyage escalier), doivent être réparties en fonction des tantièmes dudit bâtiment , dans votre cas 300/1000. Mais bien entendu vous, du bâtiment D, ne devez payer aucune dépense spécifique au bâtiment C par exemple.

Un problème peut survenir si certaines prestations réalisées pour tous les bâtiments ne sont pas correctement ventilées par bâtiment. Par exemple, le ménage des parties communes intérieures. Dans ce cas il faut exiger que cette ventilation soit faite. Sinon, à défaut il faut utiliser les charges communes générales. A moins qu'il ne soit prévu au règlement de copro une clé de charges pour les "charges communes aux bâtiments". C'est le cas dans ma copropriété, où en plus des logements il y a des parkings dont les propriétaires ne possèdent pas tous un appartement. Nous ne ventilons pas les charges de ménage par bâtiment, mais pour ne pas faire payer aux propriétaires de parkings le ménage nous avons une clé regroupant les 4 bâtiments, en plus de la clé pour chaque bâtiment.
Je n'ai volontairement pas parlé des honoraires de Syndic : ce devrait être des charges communes générales, mais comme le vôtre ne gère pas tous les bâtiments...

Bon, je ne suis pas sûr à 100% d'avoir été très clair, désolé.

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Réponse envoyée le 11/06/2013 par Ancien expert Ooreka

Bonsoir,
Merci pour votre réponse.
Ce qui est gênant dans le calcul du syndic est d'utiliser les tantièmes spéciaux d'un bâtiment et les appliquer avec plusieurs bâtiments n'ayant pas la même constitution..

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Réponse envoyée le 11/06/2013 par sabo92

Bonsoir,
C'est plus que gênant, c'est erroné.
Les charges générales, communes à tous les bâtiments, doivent être réparties selon les tantièmes de PCG, soit dans vote cas 126/6000, ou 126/3121 si seuls les bâtiments A-B-C-D sont prs en compte. Au fait si le syndic ne gère que 4 bâiments c'est qu'il y a un ou des syndicats secondaires ?
Seules les charges spécifiques au bâtiment D doivent être réparties selon les tantièmes de PCS, pour vous 300/1000.
Il me semble que le règlement de copropriété doit prévoir celà, non ? A vous de vérifier, mais je crois que vous êtes dans votre droit, et je ne peux que vosu inciter à persévérer !

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Réponse envoyée le 12/06/2013 par Ancien expert Ooreka

Merci pour votre réponse.
Votre analyse est exactement celle que j'ai fait.
Après avoir consulté le règlement de copropriété, je n'ai pas trouvé d'article clairs pour ces répartitions.
A ma connaissance, il n'y a pas de syndic principal. Deux syndics se partagent la résidence. Un pour les bât ABCD, l'autre pour les bât EF. L'ironie est que depuis le changement de notre syndic il y a 18 mois, c'est le même qui gère les deux parties.....!!

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